لماذا تستثمر في كرواتيا: المزايا الاستراتيجية ودليل المستثمر 2025

لنتحدث عن كرواتيا. ليست كرواتيا التي نراها مُصفّاة من خلال صور إنستغرام الزرقاء أو من خلال عدسات مسلسل "صراع العروش" - مع أن هذا جزء من الصورة - بل كرواتيا التي يسعى المستثمرون العالميون ومطورو العقارات ورواد الأعمال الطموحون جاهدين للاستفادة منها كنقطة تحول رئيسية قادمة. المهم: في مسيرتي المهنية التي امتدت لثلاث دورات اقتصادية وحظيت خلالها بنصيب وافر من صفقات العقارات العابرة للحدود، نادرًا ما رأيت تلاقيًا للعوامل الاستراتيجية كما يحدث في كرواتيا حاليًا.

عندما زرتُ زغرب لأول مرة عام ٢٠١٧ لحضور قمة التكنولوجيا العقارية (ما زلتُ أتذكر إرهاق السفر - كان قاسيًا، لكنه يستحق العناء)، غادرتُ المكان بأسئلة أكثر من الإجابات. هل كانت كرواتيا مجرد وجهة سياحية خلابة، أم أن موقفها المرن تجاه الاستثمار الأجنبي المباشر والتحديث الاقتصادي السريع كانا مؤشرًا على رهان طويل الأجل منطقيًا لتخصيص رأس مال جاد؟ المضحك في الأمر أنه كلما تعمقتُ في بيانات السوق وتحدثتُ مع الممولين المحليين - خاصة بعد اعتماد اليورو واندماج منطقة شنغن - تطورت الفكرة. سأتحدث لاحقًا عن بعض الدروس الشخصية التي تعلمتها بشق الأنفس، ولكن يكفي القول: الاستثمار في كرواتيا ليس مجرد مغامرة غرور.

سواءً كنت تدير مكتبًا عائليًا يسعى لإعادة التوازن إلى السوق الأوروبية، أو كنتَ مغتربًا في شركة ناشئة تتوق إلى مقرّ رئيسيّ يلائم الرحّالة الرقميين، أو كنتَ ببساطة تتساءل عمّا إذا كان ازدهار العقارات الكرواتي قد تجاوز عناوين وسائل الإعلام، فهذه التدوينة لك. سأستعرض جدول المحتويات أدناه، ثم أغوص في الحقائق والفرص والمخاطر المُحتسبة للاستثمار في كرواتيا اليوم.

الموقع الاستراتيجي لكرواتيا: أكثر من مجرد "الريفييرا الجديدة"

بينما لا تزال وسائل الإعلام العالمية تُركّز على رواية "عودة البحر الأبيض المتوسط"، يبدأ المستثمرون الجادون بالتساؤل: ما هي القيمة الحقيقية التي تُقدّمها كرواتيا، ليس فقط للسياح، بل لرأس المال أيضًا؟ دعوني أوضح شيئًا: الموقع لا يقتصر على المناخ أو الشواطئ الخلابة (مع أن هذا، لنكن واقعيين، يُساعد). بل يشمل أيضًا الوصول الجيوسياسي، ولوجستيات النقل، ومخطط فين لنطاق وصول سوق الاتحاد الأوروبي، والبنية التحتية القانونية، و"العوامل غير المباشرة" مثل جودة القوى العاملة والاستقرار الاجتماعي.

بعد انضمامها إلى الاتحاد الأوروبي عام ٢٠١٣، حسّنت كرواتيا بشكل كبير من بيئة تنظيم الاستثمار الأجنبي المباشر لديها، وفتحت قنوات تمويل الاتحاد الأوروبي، والأهم من ذلك، أصبحت نقطة جذب لرواد الأعمال الإقليميين الذين حرمتهم أسعار العواصم الغربية من خدماتهم. يمتد ساحلها الأدرياتيكي على مسافة ١٧٠٠ كيلومتر، يزخر بموانئ عميقة (تُعد رييكا وسبليت عقدتين حيويتين للشحن والرحلات البحرية)، بينما تواصل تحديثات الطرق والسكك الحديدية تقليص أيام العمل في جداول سلسلة التوريد.1.

وهذه ليست مجرد مزايا نظرية. خذ، على سبيل المثال، تدفق شركات اللوجستيات الألمانية والإيطالية بعد عام ٢٠٢٠، والتي لم تُعزَ فقط إلى حوافز التكلفة، بل إلى إمكانية الوصول التنافسي "على أرض الواقع" إلى أسواق الاتحاد الأوروبي والبلقان المزدهرة.2بصراحة، في أيامي المالية، قللتُ من شأن سرعة هيمنة موانئ الدرجة الثانية، مثل رييكا، على هيمنة ترييستي على شمال البحر الأدرياتيكي. درسٌ مُستفاد.

من هذا المنطلق، يبدو سؤال "لماذا تستثمر؟" مختلفًا تمامًا. فالأمر لا يقتصر على مكاسب رأس المال المضاربة أو الاستحواذ على نمط حياة رائج، بل يتعلق بديمقراطية مستقرة نسبيًا، ومستويات تعليمية عالية، ومكانة مرموقة في مجال التنظيم الأوروبي. من واقع خبرتي (وهذا مدعوم بأحاديث كثيرة في هذا المجال)، غالبًا ما يكون المبادرون في المناطق سريعة التحديث - مثل كرواتيا - هم من يحققون أفضل العوائد المعدلة حسب المخاطر قبل التشبع، وخاصةً في قطاعي العقارات والتكنولوجيا المالية.3.

المحركات الاقتصادية: ما بعد اليورو، ما بعد الجائحة، النمو الاقتصادي

هنا تصبح الأمور مثيرة للاهتمام حقًا. لقد شهدت أساسيات الاقتصاد الكرواتي تحولًا كبيرًا في السنوات الخمس الماضية. طوال معظم مسيرتي المهنية، كانت تُعتبر "نجمًا صاعدًا" ذا إمكانات - وهي عبارة مبتذلة، بالطبع، لكن الآن، تروي البيانات قصة أكثر واقعية. كان تبني منطقة اليورو في عام 2023 نقطة تحول. فجأة، اختفت مخاطر العملة. جذب هذا كلاً من المستثمرين المؤسسيين الأوروبيين والأفراد ذوي الثروات الكبيرة الذين كانوا مترددين سابقًا بسبب التقلب التاريخي لعملة الكونا.4.

وفقًا لوزارة المالية الكرواتية، وصلت تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق في عام 2022، حيث كانت العقارات والضيافة والتكنولوجيا في المقدمة5لقد حدث تحول نموذجي: فلم يعد رأس المال يتدفق الآن بحرية أكبر من منطقة اليورو فحسب، بل أصبح القطاع المصرفي (الذي كان تاريخيا شديد المحافظة) يفتح أخيرا المزيد من أبواب الإقراض للمتقدمين الأجانب، بما في ذلك البدو الرقميون ورواد الأعمال "عن بعد أولا".

هذا هو الجانب الاقتصادي الكلي. إذا دققنا النظر أكثر، سنجد أن نمو الناتج المحلي الإجمالي الكرواتي بعد الجائحة يفوق متوسطات منطقة اليورو، مدفوعًا بارتفاع عائدات السياحة، وتجدد الإنتاج الصناعي، وبيئة ناشئة قوية بشكل مدهش.6الدرس المستفاد من أيامي الأولى في المنطقة: إن تبسيط كرواتيا بشكل مبالغ فيه باعتبارها "سياحة فقط" يعني فقدان فرص النجاح على نطاق واسع في مجال البرمجيات كخدمة (SaaS)، والتكنولوجيا المالية، والخدمات اللوجستية البحرية التي تتحول بهدوء إلى قوة إقليمية.

بفضل جاذبية كرواتيا الطبيعية، وإصلاحات سياساتها، وانضمامها إلى منطقة اليورو، حوّلها ذلك من سوق هامشية إلى منافس قوي لرأس المال الدولي. ويستعد المستثمرون الأذكياء بالفعل للعقد المقبل. — مارتا كوفاتش، خبيرة اقتصادية (بنك الاستثمار الأوروبي)

بالحديث عن حقائق ما بعد الجائحة، رأيتُ شركاتٍ تُحوّل مسارها بشكلٍ جذري: ففي عام ٢٠٢١، حوّل أحد عملائه شركته الناشئة في مجال السياحة الصحية بالكامل إلى الإنترنت، مستفيدًا من تأشيرة كرواتيا الرقمية الطموحة لجذب إيراداتٍ من خارج الاتحاد الأوروبي. وقد نجح الأمر.

حقائق العقارات: هل طفرة العقارات مبنية على الاستمرار؟

إذن، ما الذي يحدث على مستوى الشارع؟ هل طفرة العقارات الكرواتية مجرد فقاعة أخرى، أم أنها تشبه، على سبيل المثال، طفرة البرتغال الشهيرة بين عامي ٢٠١٤ و٢٠١٩؟ سأكون صريحًا: قبل ثلاث سنوات، كنت متشككًا. وبحلول عام ٢٠٢٤، وبعد مراجعة البيانات وزيارة الأحياء الساحلية بنفسي، تحول تشككي إلى تفاؤل حذر.

تؤكد بعض الأرقام هذه النقطة. فقد ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية الكرواتية بمعدل 9.21 تريليون دولار سنويًا منذ عام 2021. وفي الأسواق الفرعية ذات الأداء الأفضل (سبليت، دوبروفنيك، جزر مختارة)، تُعدّ العائدات الصافية التي تتراوح بين 5 و71 تريليون دولار أمرًا شائعًا لاستثمارات الإيجار قصيرة الأجل، مدعومةً بتدفقات سياحية جديدة ونقص في المعروض السكني.7من أجل السياق، دعونا نقارن العائدات الكرواتية ببعض المقارنات الكلاسيكية:

بطبيعة الحال، ليست جميع الأسواق الفرعية متساوية. على سبيل المثال، لا تزال الأسعار في ريف سلافونيا متواضعة وفقًا للمعايير الغربية، كما أن الأصول العقارية الرئيسية في وسط مدينة زغرب أقل تقلبًا بكثير من العقارات المضاربة على الواجهة البحرية في مناطق المنتجعات سريعة النمو.

• ارتفاع كبير في أسعار الأصول الحضرية والساحلية (وخاصة سبليت ودوبروفنيك وروفينج)
• تظل عوائد الإيجار قوية، خاصة بالنسبة للمحافظ قصيرة ومتوسطة الأجل
• تشير اختناقات العرض إلى أن تصحيحات الأسعار من المرجح أن تكون خفيفة ومحلية
• إن النمو يكون أكثر استدامة عندما تكون البنية التحتية والتعليم والخدمات التجارية داعمة

هل يبدو هذا مألوفًا؟ إذا استثمرتَ في إسبانيا أو البرتغال أو اليونان خلال فترات ازدهار مماثلة، فستدرك قيمة التمايز. لقد عانيتُ، في بداية مسيرتي المهنية، من تجاهل سياق السوق الجزئي - ودفعتُ الثمن حرفيًا. أما في كرواتيا، فتُعدّ هذه التفاصيل أكثر أهمية من أي وقت مضى.

باختصار: إذا كنتَ تتطلع إلى سوق العقارات الكرواتي، فابحث بعمق في أساسيات السوق الفرعية، وأعطِ الأولوية للعناية الواجبة، ولا تدع "الخوف من تفويت الفرصة" يُطغى على تقييم المخاطر العقلاني. ونرجو منك الاستعانة بمستشار محلي. المزيد عن ذلك لاحقًا.

المخاطر والمكافآت والدروس الصعبة المستفادة

لنكن واقعيين للحظة: لا توجد "أمور مؤكدة" في الاستثمار العالمي، وقصة كرواتيا تحمل في طياتها تحذيراتها. كان من أخطائي الأولى - ربما مررتم بها - افتراض أن الإجراءات القانونية ستكون بنفس سهولة الإجراءات في فيينا أو ميونيخ، خاصة بعد أن طمأنني شركاؤنا المحليون ("أوه، الأمر سهل، تقريبًا كما هو"). اتضح أن تدفق المعاملات، وتقسيم المناطق، والبحث عن سندات الملكية لا يزال يتطلب مستشارين خبراء ثنائيي اللغة - ويمكن للمكاتب الحكومية أن تتحرك بوتيرتها الخاصة على الرغم من التقدم.8.

ضع في الاعتبار: السجلات العقارية المجزأة، وتفسيرات إقليمية متقطعة لقوانين استخدام الأراضي، وخلال موسم السياحة، اختناقات بيروقراطية حيث يهجر الجميع زغرب بحثًا عن الشمس. هذا ليس انتقادًا بالمناسبة، بل مجرد سياق صادق. كل من حاول إغلاق أبوابه في أغسطس يعرف: التحلي بالصبر ووضع خطة بديلة، وإلا ستندم. (تعلمت هذا الدرس حتى لا تضطر إلى ذلك).

• تعقيدات تسجيل الممتلكات والتحقق من الملكية
• الاختلافات في استجابة السلطات المحلية
• أطر تقسيم المناطق "الذكية" والتنظيمية التي لا تزال في طور التطور
• تقلبات موسم السياحة: ارتفاعات السوق ونقص الموظفين

الجانب الإيجابي، من وجهة نظري، هو أن السوق الكرواتية الناضجة تدريجياً معالجة هذه المشكلات القديمة. أطلقت وزارة الإنشاءات والتخطيط العمراني تصاريح إلكترونية مُسرّعة، وبسطت البنوك إجراءات توثيق الرهن العقاري المُقوّم باليورو. وبالمقارنة مع صفقاتي السابقة، فإن التحسن ملحوظ.

على المستثمرين العالميين أن يفهموا كرواتيا كلاعب ديناميكي وناضج. صحيح أن هناك بعض الثغرات التنظيمية، لكن هناك أيضًا فرصًا هائلة - خاصةً للراغبين في الاستثمار في العلاقات، وليس فقط في الأصول. — هرفوي بربيتش، رجل أعمال ومستثمر متسلسل

ما هو التالي: البدو الرقميون، والاستثمار الأجنبي المباشر، والاستدامة

بعد تفكيرٍ مُتأنٍّ، ربما كان عليّ أن أبدأ هذا القسم بظاهرة "البدو الرقميين" - لأن التحول، بصراحة، مُذهل. قبل عام ٢٠٢٠، كانت هذه العبارة شبه غائبة هنا؛ أما الآن، فقد أصبحت جوهريةً في استراتيجية الحكومة ومشاريع القطاع الخاص.

لم يقتصر تطبيق كرواتيا لتأشيرة البدو الرقميين عام ٢٠٢١ على جذب عدد قليل من العاملين المستقلين في مجال التكنولوجيا فحسب، بل حفّز أيضًا ظهور مراكز العمل المشترك، ومفاهيم الضيافة الراقية، وظهور عقارات للإيجار مناسبة للعاملين عن بُعد في مدن مثل سبليت وزادار ورييكا.9تقدم أكثر من 7000 من البدو الرقميين بطلبات للانضمام إلى البرنامج خلال العامين الأولين من إطلاقه، وهو عدد ليس ضخماً وفقاً للمعايير العالمية، ولكنه يمثل تغييراً جذرياً للاقتصادات المحلية ورغباتها في الاستثمار.

تحدثتُ مؤخرًا مع مديرة محفظة استثمارية انتقلت من وحدات الإيجار لقضاء العطلات إلى وحدات "العمل عن بُعد لفترات طويلة" - حيث ارتفع صافي إشغالها بمقدار 18% في 18 شهرًا، حتى مع تقلب الطلب السياحي قصير الأجل مع دورات الأخبار الجيوسياسية. إذا كنتَ تُقيّم إمكانات الاستثمار الأجنبي المباشر، فإن خطوط الاتجاه واضحة:

الإحصاءات قوية، لكن النقاش يتعمق أكثر. أصبحت الاستدامة الآن جزءًا لا يتجزأ من معظم عروض الاستثمار الجادة: السياحة الخضراء، وكفاءة الطاقة في العقارات السكنية، وإلزامات شحن السيارات الكهربائية في المباني التجارية الجديدة - والقائمة في ازدياد. بناءً على فعاليات القطاع التي حضرتها هذا العام، أرى أن كرواتيا أكثر جدية بشأن "اقتصادها الأزرق" والتزاماتها البيئية والاجتماعية والحوكمة مقارنةً بالعديد من نظرائها في الاتحاد الأوروبي. هذا تفاؤل، ولكنه ليس تفاؤلًا أعمى؛ فالتنظيم لا يزال يلحق بالركب، والتنفيذ أحيانًا يتخلف عن العناوين الرئيسية.

"نحن ندخل حقبة جديدة للاستثمار الكرواتي: الانفتاح على البدو الرقميين، والتمويل المستدام المستهدف، والالتزام بالأعمال التجارية عبر الحدود تعكس تصميم البلاد على القيادة، وليس التبعية." — د. أنجا سيمونوفيتش، خبير استراتيجي للتنمية الحضرية

دعوني أعود قليلاً إلى "عامل الناس" - العلاقات. إذا كنتم جدداً في المنطقة، فلا شيء يُسرّع عملية التدقيق النافي للجهالة وتحديد الفرص أسرع من التحالفات المحلية. لا أستطيع إحصاء عدد المرات التي أحدث فيها مستشار موثوق لإصلاح المشاكل أو شريك قانوني ثنائي اللغة فرقاً كبيراً في إتمام صفقة قبل تقلبات السوق. التواصل هنا ليس مجرد نصيحة؛ بل هو وسيلة فعّالة.

كيفية البدء: العناية الواجبة، والتحالفات المحلية، والخطوات العملية

ربما تتساءل الآن: ما هي الخطوة التالية؟ لقد درّبتُ العديد من المستثمرين الأجانب على هذا الأمر، لذا إليك نهجًا أصيلًا تدريجيًا - تعلمته من النجاح، ومن الأخطاء التي كان من الممكن تجنبها (بصراحة):

1. حدد أطروحة استثمارية واضحة. هل تركيزك منصبّ على العائد السكني، أم على القيمة المضافة للتطوير، أم على زيادة قيمة الأرض على المدى الطويل؟ وثّق أطروحتك قبل التعاقد مع شركاء.
2. قم بالاستعانة بمستشار محلي في وقت مبكر. لا تكتفِ بقراءة الأدلة القانونية، بل تعاون مع محامٍ عقاري أو مستشار استثماري موثوق، ثنائي اللغة، على دراية بالخصوصيات المحلية والامتثال الدولي. هذا ضروري للغاية.
3. قم بزيارة الموقع (أكثر من مرة). الصور والجولات الافتراضية لا تروي القصة كاملةً. رأيتُ ثلاثة مشاريع على الأقل خلال العام الماضي بدت خاليةً من العيوب على الورق، لكن الشقوق - أحيانًا ما تكون حقيقية - لم تكن ظاهرة إلا على أرض الواقع.
4. إجراء العناية الواجبة الصارمة بشأن العنوان والحالة التنظيمية. توقع تأخيرات وتأكد من صحة الوثائق. لا تنتظر تحديث سجل الأراضي، بل وفر الوقت والجهد.
5. إعطاء الأولوية لبناء العلاقات. حضر فعاليات الاستثمار المحلية، والتقي بالمطورين المحليين، واطلب الإحالات من المغتربين والمحترفين ذوي الخبرة.

ماذا أيضًا؟ كن استباقيًا بشأن اللوائح الضريبية المحلية - قواعد الضرائب في كرواتيا للمستثمرين غير المقيمين واضحة ومُبسطة وفقًا للمعايير الإقليمية، ولكنك ستحتاج إلى إرشادات مُحدثة عند حدوث تغييرات في السياسات، وخاصةً فيما يتعلق بدخل الإيجار وأرباح رأس المال.10واصل التواصل مع معارفك مرارًا وتكرارًا. أفضل العروض غالبًا ما تأتي من خلال التناقل الشفهي بين خبراء محليين موثوق بهم.

دعونا لا ننسى: الوقت في السوق أفضل من توقيت السوق. لقد تفوق أداء العديد من زملائي الذين أسسوا أعمالهم في كرواتيا قبل انضمامهم إلى منطقة اليورو على أداء "مؤقتي" السوق المتتاليين، وذلك بفضل تواجدهم الميداني وتكيفهم مع تغيرات السوق.

المراجع والقراءات الإضافية