Investieren in Albanien: Chancen, Risiken und Strategien aus der Praxis

Warum Albanien? Die Investitionsphase vorbereiten

Haben Sie schon einmal einen Markt betreten und sofort das Gefühl gehabt, eine riesige Chance verpasst zu haben? So ging es mir zumindest früher mit Albanien – ehrlich gesagt, war es jahrelang das bestgehütete Geheimnis des Balkans. Doch seit 2023 ist das Land in den Fokus ernsthafter Gespräche sowohl unter Schwellenmarktstrategen als auch unter wertorientierten Investoren gerückt.1Was hat sich geändert? Manche sagen, es liege an den strategischen Schritten im Rahmen der EU-Kandidatur; andere an den niedrigen Beitrittskosten oder einem Anstieg des weltweiten Tourismus. In Wirklichkeit ist es eine Reihe von Faktoren – wirtschaftliche Liberalisierung, regionale Stabilität, demografischer Wandel und – ganz entscheidend – regulatorischer Rückenwind.

Bevor ich tiefer in die Materie einsteige, möchte ich klarstellen: Nein, Albanien ist weder „das nächste Estland“, noch ist es einfach nur eine Kopie des kroatischen FDI-Konzepts. Die Landschaft hier entwickelt sich schnell – aktuelle Ereignisse (denken Sie an die Erholung nach der Pandemie, Energieengpässe in ganz Europa, veränderte FDI-Ströme) prägen die Entwicklung in Echtzeit.2Wenn Sie als Investor in einen Markt mit enormem Potenzial und echten, greifbaren Risiken einsteigen möchten (und mal ehrlich, welche Chance ist ohne Risiko?), erfordert die Niederlassung in Albanien eine Mischung aus Neugier, Sorgfalt und der Bereitschaft, durch Erfahrung zu lernen.

Albaniens Wirtschaftsüberblick und Investitionstrends

Wo steht Albanien also tatsächlich in der Investitionshierarchie? Der Länderbericht des IWF für 2024 zeichnet ein differenziertes Bild: Das BIP-Wachstum erreichte 2022 5,61 Billionen TP3 und übertraf damit das Wachstum in den meisten westeuropäischen Ländern. Tourismus, Immobilien und Bauwirtschaft verzeichneten eine starke Erholung. Dennoch wird niemand den anhaltenden Kampf des Landes mit dem informellen Sektor, der Abwanderung junger Menschen und dem langsamen Ausbau der Infrastruktur leugnen.3Als ich die albanischen FDI-Muster nach den Reformen von 2015 analysierte, muss ich zugeben, dass ich die Widerstandsfähigkeit der Kleinunternehmenskultur unterschätzt und mich zu sehr auf Makrostatistiken konzentriert habe. Heute schaue ich mir Mikrotrends im Sektor, regulatorische Absichten und, ja, auch Einzelfalldaten von Partnern vor Ort an.

Länderfakten: Albaniens einzigartige Geografie bietet Chancen

Albanien liegt zwischen der Adria und dem Ionischen Meer und bietet eine 362 km lange Küste – ein Grund, warum seine Logistik-, Tourismus- und Energiesektoren so viel Aufmerksamkeit erregen.4. In den letzten fünf Jahren haben strategische Infrastrukturverbesserungen wie der Korridor Tirana-Durrës die Reisezeiten drastisch verkürzt und neue Möglichkeiten für Transport und Export eröffnet.

Wie verändert sich die Anlegerstimmung?

Ich habe – in meinen eigenen Interaktionen und beruflichen Netzwerken – in den letzten achtzehn Monaten einen faszinierenden Stimmungswandel beobachtet. Globale Investoren fragen sich nicht mehr „Warum Albanien?“, sondern „Wie können wir frühzeitig einsteigen?“. Was steckt dahinter? Teilweise liegt es an der Suche nach Rendite, während die westlichen Märkte stagnieren, aber auch an dem Gefühl, dass Albanien in einer „Startphase“ steckt und nicht nur von EU-orientierten Reformen, sondern auch von neuem einheimischen Unternehmertum profitieren wird. Das ist keine reine Spekulation: Die ausländischen Direktinvestitionen haben sich zwischen 2018 und 2022 fast verdoppelt, wobei Immobilien, Tourismus und IT die Nase vorn haben.5

Wichtigste Erkenntnis: Frühstarter in Schwellenländern wie Albanien profitieren oft nicht von der Vorhersage des BIP-Wachstums, sondern davon, regulatorische Signale zu erkennen und lokale Talente zu identifizieren. Beobachten Sie diese Signale?

Welche Sektoren sind in Albanien die führenden Wachstumssektoren?

Ich werde immer gefragt: „Wo wird in Albanien derzeit das große Geld verdient?“ Ehrlich gesagt ist die Frage viel komplexer als die Auswahl eines Sektors aus einer Liste. Glaubt man den Schlagzeilen, könnte man meinen, Immobilien und Bauwesen seien das Ende der Fahnenstange. Doch das ist nur die Spitze des Eisbergs. Laut den Daten der albanischen Investitionsentwicklungsagentur – und bestätigt durch die Diskussionen auf dem Balkans Investment Summit 2024 – kristallisieren sich folgende Sektoren als echte Spitzenreiter heraus:

• Tourismus und Gastgewerbe (insbesondere Öko- und Kulturtourismus)
• Immobilien und Grundstücksentwicklung
• Erneuerbare Energien (Wasserkraft, Sonne, Wind)
• Landwirtschaft und Lebensmittelverarbeitung
• IKT und Business Process Outsourcing

Eine kurze Anekdote: Erst letzten Winter erzählte mir ein deutscher Investor, er sei überrascht vom Niveau der Englisch- und technischen Kenntnisse junger albanischer Entwickler. Diese kleine, alltägliche Wahrheit lässt den stillen Aufstieg des lokalen Technologie- und Outsourcing-Sektors erahnen – ein Punkt, der in letzter Zeit bei fast jeder Veranstaltung der lokalen Handelskammer deutlich wurde.

Wie steht Albanien im Vergleich zu seinen Nachbarn in der Region da?

Es ist verlockend, alle Balkanstaaten in einen Topf zu werfen, aber nach einem Vergleich von Immobiliengeschäften in Montenegro und Startup-Gründungen in Nordmazedonien muss ich sagen, dass Albanien sich gut behauptet. Hier ein kurzer Überblick:

Marktfaktor	Albanien	Montenegro	Nordmazedonien
Leichtigkeit der Geschäftsabwicklung (Score)	676	63	60
2023 FDI als 1TP3B des BIP	9%	12%	6%
Körperschaftsteuersatz	15%	9%	10%
Der Sektor mit dem höchsten Wachstum	Tourismus, IT	Tourismus, Immobilien	Produktion, Landwirtschaft

Was bedeutet das in der Praxis? Albanien kann zwar nicht mit den extrem niedrigen Steuern Montenegros aufwarten, doch die Kombination aus EU-konformen Reformen und Outsourcing-Potenzial verschafft dem Land einen klaren Vorteil – ein Vorteil, der ausländischen Investoren auf regionalen Konferenzen in dieser Saison nicht entgeht. Doch niemand, dem ich vertraue, beschönigt die Komplexität; regionale Vergleiche sind nur bedingt hilfreich, da der lokale Kontext (z. B. Grundbucheintragungen, Zugang zu Banken) die Renditen weitaus stärker beeinflusst als Makrostatistiken.

Welche tatsächlichen Risiken bestehen für ausländische und lokale Investoren?

Okay – reden wir über echte Risiken. Ich habe hier definitiv meinen Anteil an Fehlkalkulationen gemacht, insbesondere wenn ich mit Immobilienübertragungen rechnete, die sich Monate länger hinzogen als in „reifen“ Märkten. Drei kritische Bereiche:

1. Regulatorisches Risiko: Gesetze ändern sich schnell. Die Due Diligence muss fortlaufend und nicht nur einmalig erfolgen.
2. Unsicherheit bei Grundstückstiteln: Unregelmäßigkeiten bei Eigentumstiteln sind berüchtigt. Arbeiten Sie nur mit Rechtsteams zusammen, die die lokalen Besonderheiten kennen.
3. Wechselkursvolatilität: Der Lek schwankt gegenüber dem Euro/Dollar – berücksichtigen Sie dies in Cashflow-Modellen.

Die eigentliche Frage für jeden Investor lautet im Wesentlichen: Sind Sie nicht nur mit den sichtbaren Risiken, sondern auch mit den „bekannten Unbekannten“ zufrieden? Ich lerne immer noch dazu und ziehe aus jedem neuen Deal meine Lehren.

So betreten Sie den albanischen Markt mit Zuversicht

Was mich beschäftigt: Alle reden von „Schwellenmarktchancen“, aber wie sieht es auf der Straße aus? Ausgehend von meiner eigenen Beratungstätigkeit und der kontinuierlichen Lernkurve, die Neuland mit sich bringt, möchte ich einen pragmatischen Prozess für den Markteintritt in Albanien skizzieren:

1. Beginnen Sie mit lokalen Partnern: Das ist nicht nur ein Klischee – Sie brauchen für alles, vom Umgang mit der Bürokratie bis zum Verständnis der lokalen Geschäftskultur, Beziehungen vor Ort.
2. Pilotprojekte: Testen Sie die Möglichkeiten mit einer kleinen Investition. So können Sie mit minimalem Aufwand lernen, sich anpassen und Anfängerfehler vermeiden.
3. Rechtliche und regulatorische Vorbereitung: Beauftragen Sie eine zweisprachige, renommierte albanische Anwaltskanzlei. Regulatorische Details ändern sich, und lokale Nuancen sind entscheidend.
4. Laufendes Engagement: Nicht „einstellen und vergessen“ – bleiben Sie über Branchennachrichten, regulatorische Änderungen und lokale Ereignisse auf dem Laufenden.

Fallstudien von Investoren: Was funktioniert wirklich?

Lassen Sie das einmal sacken: Die meisten erfolgreichen FDI-Geschichten, die ich kenne, drehen sich um hybride Ansätze – ausländisches Kapital plus lokale Talente. Bedenken Sie Folgendes:

• Ein italienischer Hotelier nutzte lokale Lieferketten, um seine Expansionskosten um 211 TP3T zu senken. Dank des Feedbacks jüngerer albanischer Manager investiert er nun in den Ökotourismus.
• Ein britischer Agritech-Investor scheiterte zweimal, bevor er sich mit einer lokalen Universität zusammenschloss, um ein datenbasiertes Olivenproduktionsprojekt zu starten. Jetzt? Profitabel und skalierbar7.
• Ein niederländischer Unternehmer baute in Tirana ein Boutique-Outsourcing-Unternehmen auf und erzielte eine hohe Mitarbeiterbindung durch den Fokus auf die kontinuierliche Entwicklung lokaler Talente.8.

„Ich habe mehr als ein Dutzend ausländischer Unternehmen in Albanien florieren oder scheitern sehen – und der Unterschied lag immer an den lokalen Partnerschaften und der Anpassungsfähigkeit.“ —Flutura Fino, Anlageberater, Tirana

Taktische Risikominderungsstrategien, die Anleger nutzen

Das bringt uns zu einem weiteren Punkt: Es gibt kein Patentrezept, aber es gibt bewährte Anlegergewohnheiten, die die Risikokurve zu Ihren Gunsten beeinflussen können. Im Laufe der Jahre hat Folgendes für mich funktioniert (und ich stolpere immer noch):

• Verwenden Sie Multiwährungskonten, um das Wechselkursrisiko zu verwalten.
• Treuhandvereinbarungen für große Immobiliengeschäfte erforderlich.
• Für die Fertigstellung der Lizenz/Genehmigung ist 20-30% mehr Zeit einzuplanen als die offiziellen Zeitpläne vermuten lassen.
• Durchführen von Szenarioanalysen mit drei verschiedenen Exit-Modellen – Basisfall, optimistisch, konservativ.

Albaniens zukünftige Investitionsaussichten: Worauf sollten Sie achten?

Wenn ich nach vorn blicke – und das sage ich als jemand, der alt genug ist, um sich an die chaotischen Übergangsjahre der 1990er Jahre zu erinnern –, fühlt sich Albaniens Entwicklung heute anders an.9. Nicht unbedingt reibungsloser, aber aufgrund der Dynamik der EU-Verhandlungen, steigender Transparenzerwartungen und, so wage ich zu behaupten, einer aufstrebenden, technologieaffinen Unternehmerschicht, die bestrebt ist, „lokal zu bauen“. Dennoch bleiben Risiken bestehen. Der EU-Verhandlungsprozess ist alles andere als geradlinig, die Energiepreise schwanken, und Albaniens Strukturreformen (Steuern, Justiz, Infrastruktur, Korruptionsbekämpfung) sind noch weitgehend in Arbeit.

Größte Chance in den nächsten 3–5 Jahren? Unter den Kollegen, die ich für diesen Artikel befragt habe, besteht wenig Zweifel: Digitale Transformation und nachhaltiger Tourismus/Projekte werden ganz oben auf der Liste stehen, insbesondere da internationale Investoren messbare ESG-Konformität fordern und die lokale Kapazität wächst10Von der grenzüberschreitenden Logistik bis hin zu Fintech ist der Raum für neue Produkte und Dienstleistungen nicht nur spekulativ – er wird von regionalen und internationalen Akteuren gleichermaßen aktiv gesucht.

Bereit für den nächsten Schritt?

• Erstellen Sie eine Checkliste für die Einreise nach Albanien auf Grundlage der heutigen Due-Diligence-Standards und lokaler Partnerschaften.
• Knüpfen Sie Kontakte zu Beratern vor Ort und anderen Investoren – dieses lokale Netzwerk ist unbezahlbar.
• Setzen Sie ein Lesezeichen für regulatorische und branchenbezogene Nachrichtenquellen und überprüfen Sie Anlagethesen erneut, während sich das regulatorische Umfeld weiterentwickelt.
• Fangen Sie klein an, iterieren Sie und skalieren Sie mit dem Markt, anstatt große Schritte zu unternehmen.