Warum in Kroatien investieren: Strategische Vorteile und Investorenleitfaden 2025

Reden wir über Kroatien. Nicht über das Kroatien, das man durch die meerblauen Highlights von Instagram oder die Game of Thrones-Brille sieht – obwohl das natürlich auch dazugehört –, sondern über das Kroatien, das globale Investoren, Immobilienentwickler und ambitionierte Unternehmer still und leise als ihren nächsten großen Erfolg positionieren. Der Punkt ist: In meiner Karriere, die drei Konjunkturzyklen und eine ganze Reihe grenzüberschreitender Immobiliengeschäfte umfasst, habe ich selten ein Zusammentreffen strategischer Faktoren erlebt, wie es sich derzeit in Kroatien abspielt.

Als ich 2017 zum ersten Mal Zagreb für einen Proptech-Gipfel besuchte (ich kann mich noch an den Jetlag erinnern – brutal, aber es hat sich gelohnt), hatte ich mehr Fragen als Antworten. War Kroatien nur ein weiterer malerischer Außenposten oder signalisierte seine offene Haltung gegenüber ausländischen Direktinvestitionen und die schnelle wirtschaftliche Modernisierung eine langfristige Investition, die tatsächlich für eine ernsthafte Kapitalallokation sinnvoll war? Interessanterweise verfestigte sich diese These, je mehr ich mich mit Marktdaten beschäftigte und mit lokalen Finanziers sprach – insbesondere nach der Euro-Einführung und der Integration des Schengen-Raums. Später werde ich auf einige hart erkämpfte Erkenntnisse eingehen, aber so viel sei gesagt: Investitionen in Kroatien sind alles andere als ein Eitelkeitsspiel.

Egal, ob Sie ein Family Office leiten und Ihre Präsenz in Europa ausbalancieren möchten, ein Startup-Expat sind, der sich nach einem digitalen Nomaden-freundlichen Hauptsitz sehnt, oder einfach nur wissen möchten, ob der kroatische Immobilienboom auch über die Schlagzeilen hinaus Bestand hat – dieser Beitrag ist für Sie. Ich gehe das Inhaltsverzeichnis durch und tauche anschließend in die Realitäten, Chancen und kalkulierten Risiken von Investitionen in Kroatien ein.

Kroatiens strategische Position: Mehr als nur die „Neue Riviera“

Während die Weltmedien immer noch vom „Comeback des Mittelmeers“ sprechen, fragen sich seriöse Investoren zunächst: Was ist Kroatiens wahres Wertversprechen – nicht nur für Urlauber, sondern auch für Kapital? Lassen Sie mich eines klarstellen: Bei der Lage geht es nicht nur um das Klima oder Instagram-taugliche Strände (obwohl das, seien wir ehrlich, hilfreich ist). Es geht auch um geopolitischen Zugang, Transitlogistik und ein Venn-Diagramm der EU-Marktreichweite, der rechtlichen Infrastruktur und „weicher Faktoren“ wie der Qualität der Arbeitskräfte und der sozialen Stabilität.

Nach dem EU-Beitritt 2013 verbesserte Kroatien seine Regulierung für ausländische Direktinvestitionen deutlich, erschloss sich EU-Finanzierungsströme und wurde – was entscheidend war – zu einem Magneten für regionale Unternehmer, die aus westlichen Hauptstädten verdrängt wurden. Die Adriaküste des Landes erstreckt sich über 1.700 Kilometer und ist mit zahlreichen Tiefwasserhäfen bestückt (Rijeka und Split werden zu immer wichtigeren Knotenpunkten für Fracht und Kreuzfahrten). Der Ausbau des Straßen- und Schienennetzes verkürzt die Fahrpläne der Lieferketten kontinuierlich.1.

Und das sind nicht nur theoretische Vorteile. Nehmen wir zum Beispiel den Zustrom deutscher und italienischer Logistikunternehmen nach 2020, die nicht nur Kostenanreize, sondern auch den wettbewerbsfähigen Zugang vor Ort sowohl zur EU als auch zu den geschäftigen Balkanmärkten anführten.2. Ehrlich gesagt habe ich in meiner Zeit im Finanzwesen unterschätzt, wie schnell zweitrangige Häfen wie Rijeka die Dominanz von Triest an der nördlichen Adria untergraben könnten. Lektion gelernt.

Aus dieser Perspektive stellt sich die Frage „Warum investieren?“ ganz anders. Es geht nicht nur um spekulative Kapitalgewinne oder den Kauf eines Lifestyle-Trends. Es geht um eine relativ stabile Demokratie, ein hohes Bildungsniveau und einen legitimen Platz am Tisch der europäischen Regulierung. Meiner Erfahrung nach (und diese wird durch zahlreiche Branchengespräche gestützt) sind es oft die Early Adopters in sich schnell modernisierenden Regionen – wie Kroatien –, die vor der Sättigung die besten risikoadjustierten Renditen erzielen, insbesondere im Immobilien- und Fintech-Sektor.3.

Wirtschaftstreiber: Nach dem Euro, nach der Pandemie, wachstumsfördernd

Hier wird es richtig interessant. Kroatiens wirtschaftliche Fundamentaldaten haben sich in den letzten fünf Jahren deutlich verändert. Die meiste Zeit meiner Karriere galt das Land als „aufgehender Stern“ mit Potenzial – ein Klischee, gewiss, doch jetzt erzählen die Daten eine greifbarere Geschichte. Der Beitritt zur Eurozone im Jahr 2023 markierte einen Wendepunkt. Plötzlich verschwand das Währungsrisiko. Dies zog sowohl paneuropäische institutionelle Anleger als auch vermögende Privatpersonen an, die zuvor aufgrund der historischen Volatilität der Kuna zögerlich gewesen waren.4.

Laut dem kroatischen Finanzministerium erreichten die ausländischen Direktinvestitionen im Jahr 2022 einen historischen Höchststand, wobei die Sektoren Immobilien, Gastgewerbe und Technologie die Nase vorn hatten.5Es hat einen Paradigmenwechsel gegeben: Nicht nur fließt das Kapital jetzt freier aus der Eurozone, sondern der Bankensektor (der früher ultrakonservativ war) ist endlich bereit, mehr Kredite an ausländische Antragsteller zu vergeben, darunter digitale Nomaden und „Remote-First“-Unternehmer.

Das ist die Makroseite. Wenn man es weiter zurückschraubt, sieht man, dass Kroatiens BIP-Wachstum nach der Pandemie den Durchschnitt der Eurozone übertrifft, angetrieben durch steigende Tourismuseinnahmen, eine wieder anziehende Industrieproduktion und ein überraschend robustes Startup-Ökosystem.6. Lektion, die ich aus meiner Anfangszeit in der Region gelernt habe: Wenn man Kroatien zu sehr auf „nur Tourismus“ reduziert, verpasst man das Potenzial von SaaS, Fintech und Schiffslogistik, die still und leise für eine Machtverschiebung in der Region sorgen.

Kroatiens natürliche Attraktivität, politische Reformen und der Beitritt zur Eurozone haben das Land von einem Randmarkt zu einem ernstzunehmenden Anwärter für internationales Kapital gemacht. Kluge Investoren positionieren sich bereits für das nächste Jahrzehnt. — Marta Kovač, Ökonomin (Europäische Investitionsbank)

Apropos Realität nach der Pandemie: Ich habe Unternehmen erlebt, die sich stark umorientiert haben: Ein Kunde hat 2021 sein Wellness-Tourismus-Startup vollständig online gestellt und dabei Kroatiens zukunftsweisendes digitales Nomadenvisum genutzt, um Einnahmen aus der Ferne von außerhalb der EU zu generieren. Es hat funktioniert.

Realitäten auf dem Immobilienmarkt: Ist der Immobilienboom von Dauer?

Was also passiert auf der Straße? Handelt es sich beim kroatischen Immobilienboom einfach nur um eine weitere Blase oder hat er die gleiche Dynamik wie beispielsweise Portugals berühmte Blütezeit zwischen 2014 und 2019? Um es ganz offen zu sagen: Vor drei Jahren war ich skeptisch. Doch 2024, nachdem ich Daten ausgewertet und die Küstenviertel selbst erkundet hatte, wich meine Skepsis vorsichtigem Optimismus.

Einige Zahlen unterstreichen diesen Punkt. Die durchschnittlichen kroatischen Wohnimmobilienpreise sind seit 2021 jährlich um 9,21 TP3B gestiegen. In den leistungsstärksten Teilmärkten (Split, Dubrovnik, ausgewählte Inseln) sind Renditen von 5-71 TP3B netto für kurzfristige Mietinvestitionen üblich, begünstigt durch neue Touristenströme und ein nach wie vor knappes Wohnungsangebot.7. Zum Vergleich: Vergleichen wir die Renditen Kroatiens mit einigen klassischen Vergleichswerten:

Natürlich sind nicht alle Teilmärkte gleich. Im ländlichen Slawonien beispielsweise sind die Preise im westlichen Vergleich nach wie vor moderat, und erstklassige Immobilien im Stadtzentrum von Zagreb unterliegen deutlich geringeren Schwankungen als spekulative Immobilien am Wasser in sich schnell entwickelnden Feriengebieten.

• Starke Preissteigerungen bei städtischen und küstennahen Immobilien (insbesondere Split, Dubrovnik, Rovinj)
• Mietrenditen bleiben robust, insbesondere für kurz- und mittelfristige Portfolios
• Aufgrund von Lieferengpässen dürften die Preiskorrekturen gering und lokal begrenzt ausfallen
• Das Wachstum ist dort am nachhaltigsten, wo Infrastruktur, Bildung und Unternehmensdienstleistungen unterstützend wirken.

Kommt Ihnen das bekannt vor? Wer in ähnlichen Aufschwungphasen in Spanien, Portugal oder Griechenland investiert hat, weiß, wie wichtig Differenzierung ist. Ich habe mir zu Beginn meiner Karriere die Finger verbrannt, weil ich den Mikromarktkontext ignoriert habe – und dafür buchstäblich den Preis bezahlt. In Kroatien sind diese Details wichtiger denn je.

Kurz gesagt: Wenn Sie den kroatischen Immobilienmarkt im Auge haben, sollten Sie sich eingehend mit den Grundlagen des Teilmarktes befassen, sorgfältige Prüfungshandlungen priorisieren und nicht zulassen, dass die Angst, etwas zu verpassen, eine rationale Risikobewertung überlagert. Und bitte – wenden Sie sich an einen lokalen Berater. Mehr dazu später.

Risiken, Belohnungen und harte Lektionen

Seien wir mal ehrlich: Bei globalen Investitionen gibt es keine sicheren Lösungen, und Kroatiens Geschichte birgt auch Warnsignale. Einer meiner ersten Fehler – vielleicht kennen Sie das ja – war die Annahme, der rechtliche Papierkram wäre so unkompliziert wie in Wien oder München, insbesondere nachdem mich lokale Partner beruhigt hatten („oh, es ist einfach, mehr oder weniger dasselbe“). Es stellte sich heraus, dass Transaktionsablauf, Zoneneinteilung und Grundbuchrecherche nach wie vor erfahrene, zweisprachige Berater erfordern – und Behörden können trotz Fortschritten in ihrem eigenen Rhythmus agieren.8.

Berücksichtigen Sie: fragmentierte Katasteraufzeichnungen, sporadische regionale Auslegung der Landnutzungsgesetze und – während der Touristensaison – bürokratische Engpässe, da alle Zagreb verlassen, um die Sonne zu genießen. Das ist übrigens keine Kritik, sondern nur eine ehrliche Erklärung. Jeder, der schon einmal versucht hat, im August zu schließen, weiß: Bringen Sie Geduld und einen Plan B mit, sonst werden Sie es bereuen. (Ich habe diese Lektion gelernt, damit Sie es nicht müssen.)

• Komplexität der Immobilienregistrierung und Eigentumsüberprüfung
• Unterschiede in der Reaktionsfähigkeit der lokalen Behörden
• Noch in der Entwicklung befindliche „intelligente“ Zonierungs- und Regulierungsrahmen
• Volatilität in der Tourismussaison: Marktschwankungen und Personalmangel

Der Vorteil besteht meiner Ansicht nach darin, dass Kroatiens reifer werdender Markt schrittweise Diese Altlasten müssen beseitigt werden. Das Ministerium für Bauwesen und Raumplanung hat ein beschleunigtes elektronisches Genehmigungsverfahren eingeführt, und die Banken haben die Dokumentation für Euro-Hypotheken vereinfacht. Im Vergleich zu meinen ersten Geschäften ist die Verbesserung dramatisch.

Globale Investoren müssen Kroatien als dynamischen, reifenden Akteur verstehen. Zwar gibt es regulatorische Besonderheiten, aber auch enorme Chancen – insbesondere für diejenigen, die nicht nur in Vermögenswerte, sondern auch in Beziehungen investieren wollen. — Hrvoje Prpić, Serienunternehmer und Investor

Was kommt als Nächstes: Digitale Nomaden, ausländische Direktinvestitionen und Nachhaltigkeit

Bei näherer Betrachtung hätte ich diesen Abschnitt vielleicht mit dem Phänomen des „digitalen Nomaden“ beginnen sollen – denn ehrlich gesagt ist der Wandel atemberaubend. Vor 2020 war der Begriff hier kaum bekannt; heute ist er sowohl für die Regierungsstrategie als auch für die Projektpipeline des privaten Sektors von zentraler Bedeutung.

Die Einführung eines digitalen Nomadenvisums in Kroatien im Jahr 2021 zog nicht nur eine Handvoll freiberuflicher Tech-Mitarbeiter an. Sie führte auch zur Entstehung von Co-Working-Hubs, Boutique-Hotelkonzepten und einer Vielzahl von Mietobjekten, die für Telearbeiter geeignet sind, in Städten wie Split, Zadar und Rijeka.9In den ersten beiden Jahren des Programms haben sich über 7.000 digitale Nomaden beworben – im weltweiten Vergleich keine große Zahl, aber bahnbrechend für die lokale Wirtschaft und die Investitionsbereitschaft.

Ich habe mich kürzlich mit einer Portfoliomanagerin unterhalten, die von der reinen Ferienvermietung auf Einheiten für Langzeitaufenthalte im Homeoffice umgestiegen ist. Ihre Nettobelegung stieg innerhalb von 18 Monaten um 181 Milliarden Pfund, obwohl die kurzfristige touristische Nachfrage mit den geopolitischen Nachrichtenzyklen schwankte. Betrachtet man das FDI-Potenzial, sind die Trends klar:

Die Statistiken sind solide, aber die Diskussion geht tiefer. Nachhaltigkeit spielt mittlerweile in den meisten ernsthaften Investitionsgesprächen eine Rolle: Grüner Tourismus, Energieeffizienz im Wohnungsbau, Pflicht zur Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in neuen Gewerbegebäuden – die Liste wird immer länger. Basierend auf Branchenveranstaltungen, die ich dieses Jahr besucht habe, würde ich behaupten, dass Kroatien seine „blaue Wirtschaft“ und seine ESG-Verpflichtungen ernster nimmt als einige ältere EU-Partnerländer. Das ist Optimismus, aber kein blinder Optimismus; die Regulierung holt noch auf, und die Umsetzung hinkt manchmal den Schlagzeilen hinterher.

„Wir treten in eine neue Ära für kroatische Investitionen ein: Die Offenheit gegenüber digitalen Nomaden, die gezielte Förderung nachhaltiger Investitionen und das Engagement für grenzüberschreitende Geschäfte spiegeln die Entschlossenheit des Landes wider, die Führung zu übernehmen, anstatt zu folgen.“ — Dr. Anja Šimunović, Stadtentwicklungsstrategin

Lassen Sie mich noch einmal kurz auf den Faktor Mensch zurückkommen – Beziehungen. Wenn Sie neu in der Region sind, beschleunigt nichts die Due Diligence und die Identifizierung von Chancen so schnell wie lokale Allianzen. Ich kann nicht zählen, wie oft ein vertrauenswürdiger Reparaturberater oder ein zweisprachiger Rechtspartner den entscheidenden Unterschied gemacht hat, um einen Deal abzuschließen, bevor sich der Markt veränderte. Networking ist hier nicht nur Ratgeber; es ist Währung.

So starten Sie: Due Diligence, lokale Allianzen und praktische Schritte

Sie fragen sich jetzt vielleicht: Wie geht es weiter? Ich habe zahlreiche ausländische Investoren dabei begleitet. Hier ist ein authentischer, schrittweiser Ansatz – gelernt durch Erfolge und (um ehrlich zu sein) vermeidbare Fehler:

1. Legen Sie eine klare Anlagethese fest. Liegt Ihr Fokus auf der Rendite von Wohnimmobilien, der Wertsteigerung von Bauprojekten oder der langfristigen Wertsteigerung von Grundstücken? Dokumentieren Sie Ihre These, bevor Sie Partner engagieren.
2. Beauftragen Sie frühzeitig einen Berater vor Ort. Lesen Sie nicht nur Rechtsratgeber – arbeiten Sie mit einem vertrauenswürdigen, zweisprachigen Immobilienanwalt oder Anlageberater zusammen, der sowohl mit den lokalen Besonderheiten als auch mit der Einhaltung grenzüberschreitender Vorschriften vertraut ist. Absolut unerlässlich.
3. Besuchen Sie uns vor Ort (mehrmals). Fotos und virtuelle Rundgänge erzählen nie die ganze Geschichte. Ich habe im letzten Jahr mindestens drei Projekte gesehen, die auf dem Papier makellos aussahen, aber Risse – manchmal buchstäbliche – waren nur in der Realität sichtbar.
4. Führen Sie eine gründliche Due-Diligence-Prüfung des Titels und des regulatorischen Status durch. Rechnen Sie mit Verzögerungen und überprüfen Sie Ihre Unterlagen dreifach. Warten Sie nicht auf eine Aktualisierung des Grundbuchamts – planen Sie Zeit und Redundanz ein.
5. Priorisieren Sie den Beziehungsaufbau. Nehmen Sie an lokalen Investmentveranstaltungen teil, treffen Sie lokale Entwickler und holen Sie sich Empfehlungen von erfahrenen Auswanderern und Fachleuten.

Was sonst noch? Informieren Sie sich proaktiv über die lokalen Steuervorschriften – Kroatiens Steuervorschriften für nichtansässige Investoren sind im regionalen Vergleich erfrischend unkompliziert, Sie sollten sich aber über aktuelle Richtlinien informieren, da es zu Änderungen kommt, insbesondere bei Mieteinnahmen und Kapitalerträgen.10. Und knüpfen Sie weiterhin Kontakte – immer wieder. Die besten Angebote kommen oft durch Mundpropaganda mit vertrauenswürdigen, lokalen Profis zustande.

Vergessen wir nicht: Zeit am Markt ist besser als Timing. Mehrere meiner Kollegen, die sich vor der Eurozone in Kroatien niederließen, haben die üblichen Markt-„Timer“ übertroffen – indem sie sowohl vor Ort präsent als auch flexibel auf Marktstimmungsänderungen reagierten.

Referenzen und weiterführende Literatur