¿Por qué invertir en Croacia? Beneficios estratégicos y guía del inversor 2025

Hablemos de Croacia. No de la Croacia que se ve filtrada a través de los reflejos azul marino de Instagram o la lente de Juego de Tronos —aunque, claro, eso forma parte de ello—, sino de la Croacia que inversores globales, promotores inmobiliarios y emprendedores ambiciosos se están posicionando discretamente para aprovechar como su próximo gran éxito. La cuestión es la siguiente: en mi carrera, que abarca tres ciclos económicos y un buen número de transacciones inmobiliarias transfronterizas, rara vez he visto una convergencia de factores estratégicos como la que se está desarrollando en Croacia ahora mismo.

Cuando visité Zagreb por primera vez en 2017 para una cumbre de tecnología inmobiliaria (aún recuerdo el jet lag: brutal, pero valió la pena), me fui con más preguntas que respuestas. ¿Era Croacia un simple puesto de avanzada pintoresco, o su actitud abierta a la IED y su rápida modernización económica indicaban una apuesta a largo plazo que realmente tenía sentido para una asignación de capital seria? Lo curioso es que, cuanto más investigaba los datos de mercado y hablaba con financieros locales, especialmente tras la adopción del euro y la integración del espacio Schengen, más evolucionaba mi tesis. Más adelante hablaré personalmente de algunas lecciones aprendidas con esfuerzo, pero basta con decir que invertir en Croacia no es nada vanidoso.

Tanto si gestionas una family office que busca reequilibrar su exposición europea, como si eres un expatriado de una startup que busca una sede adaptada a los nómadas digitales, o simplemente te interesa saber si el auge inmobiliario croata ha trascendido los titulares de los medios, esta publicación es para ti. A continuación, repasaré el índice y luego profundizaré en las realidades, oportunidades y riesgos calculados de invertir en Croacia hoy en día.

La posición estratégica de Croacia: más que la “Nueva Riviera”

Mientras los medios de comunicación internacionales siguen apostando por la narrativa del "regreso del Mediterráneo", los inversores serios empiezan por preguntarse: ¿cuál es la verdadera propuesta de valor de Croacia, no solo para los turistas, sino también para el capital? Permítanme aclarar algo: la ubicación no se trata solo del clima o de playas fotografiables (aunque, seamos realistas, eso ayuda). También se trata del acceso geopolítico, la logística de tránsito y un diagrama de Venn del alcance del mercado de la UE, la infraestructura legal y factores indirectos como la calidad de la mano de obra y la estabilidad social.

Tras su adhesión a la Unión Europea en 2013, Croacia mejoró drásticamente su marco regulatorio para la inversión extranjera directa (IED), desbloqueó las fuentes de financiación de la UE y, crucialmente, se convirtió en un polo de atracción para los emprendedores regionales que se veían obligados a abandonar las capitales occidentales por sus precios. La costa adriática del país se extiende a lo largo de 1700 kilómetros, repleta de puertos de aguas profundas (Rijeka y Split son nodos de carga y cruceros cada vez más importantes), mientras que las mejoras en sus carreteras y ferrocarriles siguen reduciendo los días de trabajo en la cadena de suministro.1.

Y estas no son solo ventajas teóricas. Tomemos, por ejemplo, la afluencia de empresas de logística alemanas e italianas después de 2020, que citaron no solo incentivos de costes, sino también un acceso competitivo "práctico" tanto a la UE como a los dinámicos mercados de los Balcanes.2Sinceramente, en mi época financiera, subestimé la rapidez con la que puertos de segunda categoría como Rijeka podían minar el dominio de Trieste en el Adriático Norte. Lección aprendida.

Desde esa perspectiva, la pregunta "¿por qué invertir?" es muy distinta. No se trata solo de ganancias especulativas de capital ni de seguir una tendencia de estilo de vida. Se trata de una democracia relativamente estable, altos niveles educativos y un lugar legítimo en la mesa de regulación europea. En mi experiencia (y esto está respaldado por muchos comentarios del sector), suelen ser los pioneros en regiones de rápida modernización, como Croacia, quienes obtienen las mejores rentabilidades ajustadas al riesgo antes de la saturación, especialmente en los sectores inmobiliario y fintech.3.

Factores económicos: poseuro, pospandemia y procrecimiento

Aquí es donde la cosa se pone realmente interesante. Los fundamentos económicos de Croacia han cambiado considerablemente en los últimos cinco años. Durante la mayor parte de mi carrera, se la consideraba una "estrella emergente" con potencial; un cliché, sin duda, pero ahora los datos cuentan una historia más tangible. La adopción de la eurozona en 2023 marcó un punto de inflexión. De repente, el riesgo cambiario se evaporó. Esto atrajo tanto a inversores institucionales paneuropeos como a personas con un alto patrimonio neto que antes se habían mostrado reticentes debido a la volatilidad histórica de la kuna.4.

Según el Ministerio de Finanzas de Croacia, las entradas de IED alcanzaron un máximo histórico en 2022, con los bienes raíces, la hospitalidad y la tecnología a la cabeza.5Se ha producido un cambio de paradigma: no solo el capital fluye ahora con mayor libertad desde la eurozona, sino que el sector bancario (históricamente ultraconservador) finalmente está abriendo más préstamos a solicitantes extranjeros, incluidos nómadas digitales y emprendedores que priorizan el teletrabajo.

Ese es el aspecto macroeconómico. Si lo analizamos con más detalle, veremos que el crecimiento del PIB de Croacia tras la pandemia está superando los promedios de la eurozona, impulsado por el aumento de los ingresos por turismo, la recuperación de la producción industrial y un ecosistema de startups sorprendentemente sólido.6Lección aprendida de mis primeros días en la región: simplificar demasiado a Croacia como "solo turismo" significa perder el potencial de crecimiento a gran escala en SaaS, tecnología financiera y logística marítima que están cambiando silenciosamente el poder regional.

La combinación de atractivo natural, reformas políticas y la incorporación de Croacia a la eurozona la han transformado de un mercado periférico a un serio contendiente para el capital internacional. Los inversores inteligentes ya se están posicionando para la próxima década. — Marta Kovač, economista (Banco Europeo de Inversiones)

Hablando de la realidad pospandémica, he visto a empresas adaptarse, y con fuerza: un cliente, en 2021, trasladó su startup de turismo de bienestar completamente a internet, aprovechando la innovadora visa de nómada digital de Croacia para atraer ingresos remotos desde fuera de la UE. Funcionó.

Realidades del sector inmobiliario: ¿El auge inmobiliario está construido para perdurar?

¿Qué está pasando entonces a nivel de calle? ¿Es el auge inmobiliario croata simplemente otra burbuja, o tiene el mismo impulso que, por ejemplo, el famoso repunte de Portugal entre 2014 y 2019? Seré transparente: hace tres años, era escéptico. Para 2024, tras revisar datos y recorrer personalmente los barrios costeros, mi escepticismo se había convertido en un optimismo cauteloso.

Algunas cifras lo demuestran. El precio medio de las propiedades residenciales en Croacia ha aumentado 9,21 billones de TP al año desde 2021. En los submercados con mejor rendimiento (Split, Dubrovnik y algunas islas), las rentabilidades netas de entre 5 y 71 billones de TP son habituales para las inversiones en alquileres a corto plazo, impulsadas por los nuevos flujos turísticos y una oferta de vivienda aún limitada.7Para contextualizar, comparemos los rendimientos croatas con algunos comparables clásicos:

Naturalmente, no todos los submercados son iguales. Los precios en la Eslavonia rural, por ejemplo, siguen siendo modestos para los estándares occidentales, y los activos de primera línea en el centro de Zagreb son mucho menos volátiles que las inversiones especulativas frente al mar en zonas turísticas de rápido desarrollo.

• Fuerte apreciación de precios en activos urbanos y costeros (especialmente Split, Dubrovnik, Rovinj)
• Los rendimientos del alquiler siguen siendo sólidos, especialmente para las carteras a corto y medio plazo
• Los cuellos de botella en el suministro significan que las correcciones de precios probablemente serán leves y localizadas.
• El crecimiento es más sostenible cuando la infraestructura, la educación y los servicios empresariales son favorables.

¿Te suena? Si has invertido en España, Portugal o Grecia durante periodos de auge similares, conocerás el valor de la diferenciación. Al principio de mi carrera, me quemé por ignorar el contexto del micromercado; pagué las consecuencias, literalmente. En Croacia, esos detalles importan más que nunca.

En resumen: si está considerando el mercado inmobiliario croata, investigue a fondo los fundamentos del submercado, priorice la diligencia debida y no permita que el miedo a perderse algo impida una evaluación racional del riesgo. Y, por favor, contrate un asesor local. Hablaremos más sobre esto más adelante.

Riesgos, recompensas y duras lecciones aprendidas

Seamos realistas por un segundo: no hay nada seguro en la inversión global, y la historia de Croacia tiene sus advertencias. Uno de mis primeros errores —quizás usted haya pasado por eso— fue asumir que el papeleo legal sería tan sencillo como en Viena o Múnich, especialmente después de que mis socios locales me aseguraran (“oh, es fácil, más o menos igual”). Resulta que el flujo de transacciones, la zonificación y las búsquedas de títulos aún requieren asesores expertos y bilingües, y las oficinas gubernamentales pueden avanzar a su propio ritmo a pesar del progreso.8.

Factor a tener en cuenta: registros catastrales fragmentados, la interpretación regional esporádica de las leyes de uso del suelo y, durante la temporada turística, los cuellos de botella burocráticos, ya que todos abandonan Zagreb en busca de sol. Por cierto, no es una crítica, solo un contexto honesto. Cualquiera que haya intentado cerrar en agosto lo sabe: ten paciencia y un plan B, o te arrepentirás. (Aprendí la lección para que tú no tengas que hacerlo).

• Complejidad del registro de la propiedad y la verificación de la titularidad
• Variaciones en la capacidad de respuesta de las autoridades locales
• Marcos regulatorios y de zonificación “inteligentes” aún en evolución
• Volatilidad de la temporada turística: aumentos repentinos del mercado y escasez de personal

La ventaja, en mi opinión, es que el mercado croata está madurando. gradualmente Se están solucionando estos problemas heredados. El Ministerio de Construcción y Planificación Física ha implementado un sistema de permisos electrónicos acelerado, y los bancos han simplificado la documentación para las hipotecas en euros. En comparación con mis primeras operaciones, la mejora es drástica.

Los inversores globales deben comprender a Croacia como un actor dinámico y en proceso de maduración. Existen peculiaridades regulatorias, pero también oportunidades descomunales, especialmente para quienes estén dispuestos a invertir en relaciones, no solo en activos. — Hrvoje Prpić, empresario e inversor en serie

¿Qué sigue?: Nómadas digitales, inversión extranjera directa y sostenibilidad

Pensándolo bien, quizás debería haber empezado esta sección con el fenómeno del "nómada digital", porque, sinceramente, la transformación es asombrosa. Antes de 2020, el término apenas existía aquí; ahora, es fundamental tanto para la estrategia gubernamental como para la cartera de proyectos del sector privado.

La introducción en Croacia de un visado para nómadas digitales en 2021 no solo atrajo a un puñado de freelancers tecnológicos. Impulsó la creación de centros de coworking, hoteles boutique y una explosión de propiedades de alquiler que facilitan el teletrabajo en ciudades como Split, Zadar y Rijeka.9Más de 7.000 nómadas digitales se postularon en los primeros dos años del programa, una cifra no enorme según los estándares mundiales, pero que cambió las reglas del juego para las economías locales y el apetito de inversión.

Recientemente conversé con una gestora de cartera que pasó de los alquileres vacacionales a unidades de teletrabajo de larga duración. Su ocupación neta aumentó en 181 TP3T en 18 meses, incluso cuando la demanda turística a corto plazo fluctuó con los ciclos de noticias geopolíticas. Si se pondera el potencial de IED, las tendencias son claras:

Las estadísticas son sólidas, pero el debate es más profundo. La sostenibilidad ya figura en la mayoría de las propuestas de inversión serias: turismo verde, eficiencia energética en el parque residencial, exigencias de cargadores de vehículos eléctricos en nuevas construcciones comerciales; la lista sigue creciendo. Basándome en los eventos del sector a los que he asistido este año, diría que Croacia se toma más en serio su "economía azul" y sus compromisos ESG que varios países europeos con mayor trayectoria. Eso es optimismo, pero no optimismo ciego; la regulación aún se está poniendo al día, y su implementación a veces queda rezagada en los titulares.

Estamos entrando en una nueva era para la inversión croata: la apertura a los nómadas digitales, la financiación específica para la sostenibilidad y el compromiso con los negocios transfronterizos reflejan la determinación del país de liderar, no de seguir. — Dra. Anja Šimunović, estratega de desarrollo urbano

Permítanme volver un momento al "factor humano": las relaciones. Si eres nuevo en la región, nada acelera la debida diligencia y la identificación de oportunidades más rápido que las alianzas locales. No puedo contar la frecuencia con la que un consultor confiable o un socio legal bilingüe marcaron la diferencia al cerrar un trato antes de los cambios del mercado. El networking no es solo un consejo; es moneda corriente.

Cómo empezar: diligencia debida, alianzas locales y pasos prácticos

A estas alturas, quizás te estés preguntando: ¿cuál es el siguiente paso? He asesorado a numerosos inversores extranjeros en este proceso, así que aquí tienes un enfoque auténtico y gradual, aprendido tanto con éxito como (siendo sinceros) con errores evitables:

1. Establecer una tesis de inversión clara. ¿Su objetivo es la rentabilidad residencial, el valor añadido del desarrollo o la revalorización del terreno a largo plazo? Documente su tesis antes de contratar socios.
2. Contrate a un asesor local desde el principio. No se limite a leer guías legales: trabaje con un abogado inmobiliario o asesor de inversiones bilingüe y de confianza que conozca las particularidades locales y el cumplimiento normativo transfronterizo. Es absolutamente esencial.
3. Visita en el sitio (más de una vez). Las fotos y los recorridos virtuales nunca cuentan la historia completa. He visto al menos tres proyectos el año pasado que parecían impecables en teoría, pero las grietas —a veces literales— solo eran visibles en persona.
4. Realice una diligencia debida rigurosa sobre el título y el estado regulatorio. Prepárese para retrasos y revise la documentación tres veces. No se quede esperando una actualización del registro de la propiedad: invierta en tiempo y redundancia.
5. Priorizar la construcción de relaciones. Asista a eventos de inversión locales, conozca a desarrolladores locales y busque referencias de expatriados y profesionales experimentados.

¿Qué más? Sea proactivo con las regulaciones fiscales locales: las normas fiscales de Croacia para inversores no residentes son sorprendentemente sencillas según los estándares regionales, pero le conviene estar al día con las actualizaciones a medida que se produzcan cambios en las políticas, especialmente en lo que respecta a las rentas por alquiler y las ganancias de capital.10Además, mantén tu red de contactos, una y otra vez. Las mejores ofertas suelen surgir del boca a boca con profesionales locales de confianza.

No lo olvidemos: el tiempo en el mercado es mejor que saber predecir el mercado. Varios de mis colegas que se establecieron en Croacia antes de la eurozona han superado a quienes se dedicaban a predecir el mercado, estando presentes sobre el terreno y adaptándose a los cambios de sentimiento del mercado.

Referencias y lecturas adicionales