Pourquoi investir en Croatie : avantages stratégiques et guide de l'investisseur 2025

Parlons de la Croatie. Pas celle que l'on voit filtrée par les reflets bleus d'Instagram ou par le prisme de Game of Thrones – même si, bien sûr, elle en fait partie – mais celle que les investisseurs internationaux, les promoteurs immobiliers et les entrepreneurs ambitieux se positionnent discrètement pour en faire leur prochaine grande réussite. En fait, au cours de ma carrière, qui s'est étendue sur trois cycles économiques et a réalisé un bon nombre de transactions immobilières transfrontalières, j'ai rarement vu une convergence de facteurs stratégiques aussi importante que celle qui se déroule actuellement en Croatie.

Lors de ma première visite à Zagreb en 2017 pour un sommet sur la proptech (je me souviens encore du décalage horaire – brutal, mais qui en valait la peine), j'en suis reparti avec plus de questions que de réponses. La Croatie n'était-elle qu'un simple avant-poste pittoresque, ou son ouverture aux IDE et sa modernisation économique rapide annonçaient-elles un pari à long terme, pertinent pour une allocation de capitaux conséquente ? Le plus drôle, c'est que plus j'examinais les données de marché et plus je discutais avec des financiers locaux – surtout après l'adoption de l'euro et l'intégration de l'espace Schengen – plus la thèse évoluait. Je reviendrai plus tard sur quelques leçons durement acquises, mais disons simplement : investir en Croatie est tout sauf une question de vanité.

Que vous dirigiez un family office cherchant à rééquilibrer son exposition européenne, que vous soyez un expatrié en start-up à la recherche d'un siège social adapté aux nomades numériques, ou que vous vous demandiez simplement si le boom immobilier croate dépasse les gros titres, cet article est pour vous. Je vais parcourir la table des matières ci-dessous, puis me plonger dans les réalités, les opportunités et les risques calculés de l'investissement en Croatie aujourd'hui.

La position stratégique de la Croatie : bien plus que la « Nouvelle Riviera »

Alors que les médias internationaux s'appuient encore sur le récit du « retour de la Méditerranée », les investisseurs sérieux commencent par se demander quelle est la véritable valeur ajoutée de la Croatie, non seulement pour les vacanciers, mais aussi pour les capitaux. Permettez-moi de clarifier une chose : la localisation ne se résume pas au climat ou aux plages dignes d'Instagram (même si, soyons réalistes, cela aide). Il s'agit aussi d'accès géopolitique, de logistique de transit et d'un diagramme de Venn de la portée du marché européen, de l'infrastructure juridique et de facteurs « immatériels » comme la qualité de la main-d'œuvre et la stabilité sociale.

Après son adhésion à l'Union européenne en 2013, la Croatie a considérablement amélioré son cadre réglementaire en matière d'IDE, débloqué des financements européens et, surtout, est devenue un pôle d'attraction pour les entrepreneurs régionaux, exclus des capitales occidentales. Le littoral adriatique du pays s'étend sur plus de 1 700 kilomètres et regorge de ports en eau profonde (Rijeka et Split sont des nœuds de plus en plus importants pour le fret et les croisières), tandis que la modernisation de ses routes et de ses voies ferrées continue de réduire les délais d'approvisionnement.1.

Et ces avantages ne sont pas que théoriques. Prenons par exemple l'afflux d'entreprises logistiques allemandes et italiennes après 2020, qui ont invoqué non seulement des incitations financières, mais aussi un accès concurrentiel « sur le terrain » aux marchés de l'UE et des Balkans, pourtant dynamiques.2Franchement, à l'époque où j'étais financier, j'avais sous-estimé la rapidité avec laquelle des ports de second rang comme Rijeka pouvaient rogner sur la domination de Trieste sur l'Adriatique du Nord. Leçon retenue.

De ce point de vue, la question « pourquoi investir ? » est bien différente. Il ne s'agit pas seulement de réaliser des gains en capital spéculatifs ou d'adhérer à une tendance de style de vie. Il s'agit d'une démocratie relativement stable, d'un niveau d'éducation élevé et d'une place légitime au sein de la réglementation européenne. D'après mon expérience (et de nombreuses discussions sectorielles le confirment), ce sont souvent les pionniers des régions en pleine modernisation, comme la Croatie, qui obtiennent les meilleurs rendements ajustés au risque avant saturation, notamment dans les secteurs de l'immobilier et de la fintech.3.

Moteurs économiques : post-euro, post-pandémie, croissance

C'est là que les choses deviennent vraiment intéressantes. Les fondamentaux économiques de la Croatie ont considérablement évolué ces cinq dernières années. Pendant la majeure partie de ma carrière, elle était considérée comme une « étoile montante » pleine de potentiel – un cliché, certes, mais aujourd'hui, les données témoignent d'une réalité plus tangible. L'adhésion à la zone euro en 2023 a marqué un tournant. Soudain, le risque de change s'est évaporé. Cela a attiré à la fois des investisseurs institutionnels paneuropéens et des particuliers fortunés, jusque-là réticents en raison de la volatilité historique de la kuna.4.

Selon le ministère croate des Finances, les entrées d'IDE ont atteint un niveau record en 2022, l'immobilier, l'hôtellerie et la technologie étant en tête.5Il y a eu un changement de paradigme : non seulement les capitaux circulent désormais plus librement en provenance de la zone euro, mais le secteur bancaire (historiquement ultra-conservateur) ouvre enfin davantage de prêts aux candidats étrangers, y compris aux nomades numériques et aux entrepreneurs « à distance ».

Voilà pour l'aspect macroéconomique. En y regardant de plus près, on constate que la croissance du PIB croate post-pandémie dépasse la moyenne de la zone euro, portée par la forte croissance des revenus du tourisme, la reprise de la production industrielle et un écosystème de startups étonnamment robuste.6. Leçon tirée de mes premiers jours dans la région : simplifier à outrance la Croatie en la réduisant à « un simple tourisme » revient à passer à côté des avantages à grande échelle du SaaS, de la fintech et de la logistique maritime qui déplacent discrètement le pouvoir régional.

Grâce à son attrait naturel, à ses réformes politiques et à son entrée dans la zone euro, la Croatie, autrefois un marché périphérique, est devenue un concurrent sérieux pour les capitaux internationaux. Les investisseurs avisés se positionnent déjà pour la prochaine décennie. — Marta Kovač, économiste (Banque européenne d'investissement)

En parlant de réalités post-pandémiques, j'ai vu des entreprises changer radicalement de cap : en 2021, un client a entièrement transféré sa start-up de tourisme bien-être en ligne, tirant parti du visa de nomade numérique avant-gardiste de la Croatie pour attirer des revenus à distance hors de l'UE. Ça a fonctionné.

Réalités de l’immobilier : le boom immobilier est-il fait pour durer ?

Alors, que se passe-t-il concrètement ? Le boom immobilier croate est-il simplement une nouvelle bulle, ou a-t-il les mêmes conséquences que, par exemple, la célèbre période portugaise de 2014 à 2019 ? Soyons transparents : il y a trois ans, j’étais sceptique. En 2024, après avoir analysé les données et parcouru les quartiers côtiers, mon scepticisme s’est transformé en un optimisme prudent.

Quelques chiffres illustrent ce point. Le prix moyen de l'immobilier résidentiel croate a augmenté de 9,21 TP3T par an depuis 2021. Sur les sous-marchés les plus performants (Split, Dubrovnik, certaines îles), des rendements nets de 5 à 71 TP3T sont courants pour les investissements locatifs à court terme, soutenus par de nouveaux flux touristiques et une offre de logements toujours limitée.7Pour mettre les choses en contexte, comparons les rendements croates à quelques comparables classiques :

Naturellement, tous les sous-marchés ne se valent pas. Les prix en Slavonie rurale, par exemple, restent modestes par rapport aux normes occidentales, et les actifs de premier ordre du centre-ville de Zagreb sont beaucoup moins volatils que les projets spéculatifs en bord de mer dans les zones touristiques en plein développement.

• Forte appréciation des prix des actifs urbains et côtiers (notamment Split, Dubrovnik, Rovinj)
• Les rendements locatifs restent robustes, en particulier pour les portefeuilles à court et moyen terme
• Les goulots d'étranglement de l'offre signifient que les corrections de prix seront probablement légères et localisées
• La croissance est plus durable là où les infrastructures, l’éducation et les services aux entreprises sont favorables

Cela vous dit quelque chose ? Si vous avez investi en Espagne, au Portugal ou en Grèce lors de périodes de forte croissance similaires, vous connaissez l'importance de la différenciation. J'ai été victime, au début de ma carrière, d'une négligence du contexte microéconomique – et j'en ai payé le prix, littéralement. En Croatie, ces détails comptent plus que jamais.

En bref : si vous envisagez le marché immobilier croate, analysez attentivement les fondamentaux du sous-marché, privilégiez les vérifications préalables et ne laissez pas la peur de passer à côté d'une évaluation rationnelle des risques. Et surtout, faites appel à un conseiller local. Nous y reviendrons plus tard.

Risques, récompenses et dures leçons apprises

Soyons réalistes : il n’existe pas de « valeur sûre » en matière d’investissement international, et l’histoire de la Croatie est porteuse d’avertissements. L’une de mes premières erreurs – vous l’avez peut-être déjà vécue – a été de penser que les formalités administratives seraient aussi simples qu’à Vienne ou Munich, surtout après que des partenaires locaux m’aient rassuré (« Oh, c’est facile, plus ou moins pareil »). Il s’avère que les transactions, le zonage et les recherches de titres nécessitent toujours des conseillers experts et bilingues, et les administrations publiques peuvent évoluer à leur propre rythme malgré les progrès.8.

Tenez compte de : registres cadastraux fragmentés, une interprétation régionale sporadique des lois d'aménagement du territoire et, pendant la saison touristique, des goulots d'étranglement bureaucratiques, car tout le monde déserte Zagreb pour le soleil. Ce n'est pas une critique, d'ailleurs, juste un contexte honnête. Quiconque a déjà essayé de fermer en août le sait : soyez patient et prévoyez un plan B, sinon vous le regretterez. (J'ai retenu la leçon pour vous éviter de le faire.)

• Complexité de l'enregistrement des propriétés et de la vérification de la propriété
• Variations dans la réactivité des autorités locales
• Un zonage « intelligent » et des cadres réglementaires en constante évolution
• Volatilité de la saison touristique : poussées du marché et pénuries de personnel

L’avantage, à mon avis, c’est que le marché croate en pleine maturité est progressivement Résoudre ces problèmes hérités du passé. Le ministère de la Construction et de l'Aménagement du territoire a mis en place un système accéléré de délivrance électronique des permis, et les banques ont simplifié la documentation pour les prêts hypothécaires en euros. Comparé à mes premiers contrats, l'amélioration est spectaculaire.

Les investisseurs internationaux doivent comprendre la Croatie comme un acteur dynamique et en pleine maturité. Certes, des spécificités réglementaires existent, mais les opportunités sont tout aussi considérables, notamment pour ceux qui souhaitent investir dans des relations plutôt que dans de simples actifs. — Hrvoje Prpić, entrepreneur en série et investisseur

Et ensuite : nomades numériques, IDE et durabilité

À bien y réfléchir, j'aurais peut-être dû commencer cette section par le phénomène des « nomades numériques », car, honnêtement, la transformation est vertigineuse. Avant 2020, l'expression était quasiment absente ici ; aujourd'hui, elle est au cœur de la stratégie gouvernementale et des projets du secteur privé.

L'introduction en Croatie d'un visa pour nomades numériques en 2021 n'a pas seulement attiré une poignée de freelances du secteur technologique. Elle a également favorisé l'émergence de pôles de coworking, de concepts d'hôtellerie-boutique et d'une multitude de locations adaptées au télétravail dans des villes comme Split, Zadar et Rijeka.9Plus de 7 000 nomades numériques ont postulé au cours des deux premières années du programme, ce qui n'est pas énorme par rapport aux normes mondiales, mais qui change la donne pour les économies locales et les appétits d'investissement.

J'ai récemment discuté avec une gestionnaire de portefeuille qui est passée de la location saisonnière à des unités de télétravail longue durée. Son taux d'occupation net a bondi de 18% en 18 mois, malgré les fluctuations de la demande touristique à court terme au gré des cycles géopolitiques. Si l'on prend en compte le potentiel d'IDE, les tendances sont claires :

Les statistiques sont solides, mais le débat va plus loin. Le développement durable figure désormais dans la plupart des arguments d'investissement sérieux : tourisme vert, efficacité énergétique du parc résidentiel, obligation de bornes de recharge pour véhicules électriques sur les nouveaux bâtiments commerciaux… la liste s'allonge. D'après les événements sectoriels auxquels j'ai participé cette année, je dirais que la Croatie prend plus au sérieux son « économie bleue » et ses engagements ESG que plusieurs autres pays européens plus anciens. C'est de l'optimisme, mais pas un optimisme aveugle ; la réglementation est encore en phase de rattrapage, et sa mise en œuvre est parfois moins médiatisée.

« Nous entrons dans une nouvelle ère pour l'investissement croate : l'ouverture aux nomades numériques, le financement ciblé de la durabilité et l'engagement envers les entreprises transfrontalières reflètent la détermination du pays à diriger, et non à suivre. » — Dr Anja Šimunović, stratège en développement urbain

Permettez-moi de revenir un instant sur le « facteur humain » : les relations. Si vous êtes nouveau dans la région, rien n'accélère plus vite la due diligence et l'identification des opportunités que les alliances locales. Je ne compte plus le nombre de fois où un consultant de confiance ou un associé juridique bilingue a fait toute la différence pour conclure une affaire avant les fluctuations du marché. Le réseautage n'est pas seulement un conseil, c'est une valeur sûre.

Comment démarrer : diligence raisonnable, alliances locales et étapes pratiques

Vous vous demandez peut-être maintenant : quelle est la prochaine étape ? J'ai accompagné de nombreux investisseurs étrangers dans cette démarche, alors voici une approche authentique et progressive, tirée à la fois de succès et (soyons honnêtes) d'erreurs évitables :

1. Définissez une thèse d’investissement claire. Votre objectif est-il le rendement résidentiel, la création de valeur ajoutée ou la valorisation foncière à long terme ? Documentez votre thèse avant de vous engager avec des partenaires.
2. Engagez un conseiller local dès le début. Ne vous contentez pas de lire des guides juridiques : faites appel à un avocat immobilier ou à un conseiller en investissement bilingue et de confiance, connaissant à la fois les spécificités locales et la conformité transfrontalière. Absolument indispensable.
3. Visitez sur place (plus d'une fois). Les photos et les visites virtuelles ne racontent jamais toute l'histoire. J'ai vu au moins trois projets l'année dernière qui semblaient parfaits sur le papier, mais dont les failles, parfois réelles, n'étaient visibles qu'en vrai.
4. Effectuez une vérification rigoureuse du titre et du statut réglementaire. Attendez-vous à des retards et vérifiez la documentation à plusieurs reprises. Ne vous laissez pas piéger par l'attente d'une mise à jour du cadastre : prévoyez du temps et de la redondance.
5. Donnez la priorité à l’établissement de relations. Participez à des événements d’investissement locaux, rencontrez des développeurs locaux et recherchez des références auprès d’expatriés et de professionnels chevronnés.

Quoi d'autre ? Soyez proactif quant à la réglementation fiscale locale : les règles fiscales croates pour les investisseurs non-résidents sont d'une simplicité rafraîchissante par rapport aux normes régionales, mais il est important de se tenir informé des changements de politique, notamment en matière de revenus locatifs et de plus-values.10. Continuez également à réseauter, encore et encore. Les meilleures affaires naissent souvent du bouche-à-oreille auprès de professionnels locaux de confiance.

N'oublions pas : le temps passé sur le marché est plus important que le timing du marché. Plusieurs de mes collègues, installés en Croatie avant l'entrée en vigueur de la zone euro, ont surpassé les habitués du marché, en étant à la fois présents sur le terrain et capables de s'adapter aux fluctuations du sentiment du marché.

Références et lectures complémentaires