Investir en Albanie : opportunités, risques et stratégies concrètes

Pourquoi l'Albanie ? Préparer le terrain pour l'investissement

Avez-vous déjà pénétré sur un marché et eu l'impression d'avoir manqué des opportunités ? J'ai eu le même sentiment à propos de l'Albanie ; honnêtement, c'était le secret le mieux gardé des Balkans pendant des années. Pourtant, en 2023, le pays est au cœur des discussions sérieuses entre stratèges des marchés émergents et investisseurs en quête de valeur.1Qu'est-ce qui a changé ? Certains évoquent les étapes stratégiques de la candidature à l'UE ; d'autres le faible coût d'entrée ou l'essor du tourisme mondial. En réalité, il s'agit d'un ensemble de facteurs : la libéralisation économique, la stabilité régionale, les évolutions démographiques et, surtout, les évolutions réglementaires favorables.

Avant d'approfondir, permettez-moi de clarifier : non, l'Albanie n'est pas « la prochaine Estonie », ni une simple copie conforme de la stratégie croate en matière d'IDE. Le paysage évoluant rapidement, l'actualité (rebond post-pandémique, pénuries énergétiques en Europe, évolution des flux d'IDE) façonne le paysage en temps réel.2Si vous êtes un investisseur cherchant à pénétrer un marché avec un potentiel démesuré et des risques réels et tangibles (et, vraiment, quelle opportunité ne vient pas sans risque ?), s'implanter en Albanie exige un mélange de curiosité, de diligence raisonnable et une volonté d'apprendre par l'expérience.

Aperçu économique et tendances d'investissement en Albanie

Alors, où se situe réellement l'Albanie dans la hiérarchie des investissements ? Le rapport 2024 du FMI dresse un tableau nuancé : la croissance du PIB a atteint 5,61 TP3T en 2022, dépassant celle de la plupart des pays d'Europe occidentale, avec de forts rebonds dans le tourisme, l'immobilier et la construction. Pourtant, nul ne saurait nier la lutte continue du pays contre le secteur informel, l'émigration des jeunes et la lenteur du déploiement des infrastructures.3Lorsque j'ai analysé pour la première fois les tendances des IDE albanais après les réformes de 2015, j'avoue avoir sous-estimé la résilience de sa culture des petites entreprises et avoir surestimé les statistiques macroéconomiques. Aujourd'hui, j'examine les microtendances sectorielles, les intentions réglementaires et, bien sûr, les données anecdotiques des partenaires sur le terrain.

Faits sur le pays : La géographie unique de l'Albanie est source d'opportunités

Située entre la mer Adriatique et la mer Ionienne, l'Albanie offre 362 km de côtes, ce qui explique en partie pourquoi ses secteurs de la logistique, du tourisme et de l'énergie attirent autant d'attention.4Au cours des cinq dernières années, les améliorations des infrastructures stratégiques, comme le corridor Tirana-Durrës, ont considérablement réduit les temps de trajet, ouvrant de nouvelles possibilités de transport et d’exportation.

Comment évolue le sentiment des investisseurs ?

J'ai constaté, au sein de mes propres interactions et de mes réseaux professionnels, un changement d'opinion fascinant au cours des dix-huit derniers mois. Les investisseurs internationaux sont passés de « Pourquoi l'Albanie ? » à « Comment investir tôt ? » Qu'est-ce qui motive ce phénomène ? En partie, la recherche de rendement alors que les marchés occidentaux stagnent, mais aussi le sentiment que l'Albanie est en phase de « décollage », prête à bénéficier non seulement des réformes orientées vers l'UE, mais aussi d'un nouvel entrepreneuriat local. Il ne s'agit pas de simples spéculations : les flux d'IDE ont presque doublé entre 2018 et 2022, l'immobilier, le tourisme et les technologies de l'information étant en tête.5

Informations clés : Les pionniers des marchés émergents comme l'Albanie gagnent souvent non pas en prédisant la croissance du PIB, mais en lisant les signaux réglementaires et en reconnaissant les talents locaux. Surveillez-vous ces signaux ?

Quels secteurs sont à l’origine de la croissance en Albanie ?

On me demande toujours : « Où gagne-t-on vraiment de l'argent en Albanie en ce moment ? » Honnêtement, c'est plus nuancé que de choisir un secteur parmi une liste. À en croire les gros titres, on pourrait penser que l'immobilier et la construction sont la fin de l'histoire. Mais ce n'est que la partie émergée de l'iceberg. D'après les données de l'Agence albanaise de développement des investissements, confirmées par les discussions du Sommet de l'investissement dans les Balkans de 2024, les secteurs suivants apparaissent comme de véritables leaders :

• Tourisme et hôtellerie (en particulier écotourisme et tourisme culturel)
• Immobilier et développement immobilier
• Énergies renouvelables (hydroélectrique, solaire, éolienne)
• Agriculture et transformation alimentaire
• Externalisation des TIC et des processus d'affaires

Petite anecdote : l’hiver dernier, un investisseur allemand m’a confié avoir été surpris par le niveau d’anglais et de compétences techniques des jeunes développeurs albanais. Cette petite vérité du quotidien préfigure en réalité l’essor discret du secteur local des technologies et de l’externalisation, un point que presque tous les événements de la Chambre de commerce locale ont récemment mis en avant.

Comment l’Albanie se compare-t-elle à ses voisins régionaux ?

Il est tentant de regrouper toutes les économies des Balkans, mais après avoir comparé les transactions immobilières au Monténégro et les lancements de startups en Macédoine du Nord, je dois dire que l'Albanie se démarque. Voici un aperçu :

Facteur de marché	Albanie	Monténégro	Macédoine du Nord
Facilité de faire des affaires (score)	676	63	60
IDE 2023 en tant que % du PIB	9%	12%	6%
Taux d'imposition des sociétés	15%	9%	10%
Secteur à forte croissance	Tourisme, informatique	Tourisme, Immobilier	Industrie manufacturière, agriculture

Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Si l'Albanie ne bénéficie pas des impôts extrêmement bas du Monténégro, la combinaison de réformes alignées sur l'UE et de son potentiel d'externalisation lui confère un avantage distinctif, qui n'échappe pas aux investisseurs étrangers participant aux conférences régionales cette saison. Pourtant, personne en qui j'ai confiance n'édulcore les complexités ; les comparaisons régionales ne sont pas très convaincantes lorsque le contexte local (titres fonciers, accès aux services bancaires, etc.) influence bien plus les rendements que les statistiques macroéconomiques.

Quels sont les risques réels pour les investisseurs étrangers et locaux ?

Bon, parlons du risque réel. J'ai certainement fait quelques erreurs de calcul, surtout en tablant sur des transferts de propriété qui ont duré des mois de plus que sur les marchés « matures ». Trois points critiques :

1. Risque réglementaire : Les lois évoluent rapidement. La diligence raisonnable doit être continue et non ponctuelle.
2. Incertitude foncière : les irrégularités foncières sont notoires. Travaillez uniquement avec des équipes juridiques qui connaissent les spécificités locales.
3. Volatilité des changes : le lek fluctue par rapport à l'euro/dollar – tenez-en compte dans les modèles de flux de trésorerie.

Plus ou moins, la vraie question que se pose tout investisseur est : êtes-vous à l’aise non seulement avec les risques visibles, mais aussi avec les « inconnues connues » ? Je continue d’apprendre, en tirant les leçons de chaque nouvelle transaction.

Comment pénétrer le marché albanais en toute confiance

Voilà ce qui me perturbe : tout le monde parle d'« opportunités sur les marchés émergents », mais à quoi cela ressemble-t-il concrètement ? À partir de mon expérience de consultant et de l'apprentissage continu qui accompagne l'exploration de nouveaux territoires, permettez-moi de décrire un processus pragmatique pour pénétrer le marché albanais :

1. Commencez avec des partenaires locaux : ce n’est pas seulement un cliché : vous avez besoin de relations sur le terrain pour tout, depuis la gestion des formalités administratives jusqu’au décodage de la culture d’entreprise locale.
2. Projets pilotes : Tâtez le terrain avec un investissement à petite échelle. Cela vous permet d'apprendre, de vous adapter et d'éviter les erreurs de débutant avec une exposition minimale.
3. Préparation juridique et réglementaire : Faites appel à un cabinet d'avocats albanais bilingue et réputé. Les réglementations évoluent et les nuances locales sont primordiales.
4. Engagement continu : ne vous contentez pas de « définir et d’oublier » : restez au courant des actualités du secteur, des changements réglementaires et des événements locaux.

Études de cas d’investisseurs : qu’est-ce qui fonctionne réellement ?

Réfléchissez bien : la plupart des réussites en matière d'IDE que j'ai rencontrées reposent sur des approches hybrides : capitaux étrangers et talents locaux. Considérez ceci :

• Un hôtelier italien a tiré parti des chaînes d'approvisionnement locales pour réduire ses coûts d'expansion de 21%. Il se diversifie désormais dans l'écotourisme, s'appuyant sur les retours de jeunes managers albanais.
• Un investisseur britannique en agritech a échoué à deux reprises avant de s'associer à une université locale pour lancer un projet de production d'olives basé sur les données. Aujourd'hui ? Rentable et évolutif.7.
• Un entrepreneur néerlandais a créé une entreprise d'externalisation de type boutique à Tirana, constatant un taux de rétention élevé grâce à l'accent mis sur le développement continu des talents locaux.8.

« J'ai vu plus d'une douzaine d'entreprises étrangères prospérer ou disparaître en Albanie, et la différence résidait toujours dans les partenariats locaux et l'adaptabilité. » —Flutura Fino, conseiller en investissement, Tirana

Stratégies tactiques d'atténuation des risques utilisées par les investisseurs

Ceci nous amène à un autre point : il n’existe pas de recette miracle, mais il existe des habitudes d’investissement exemplaires qui peuvent faire pencher la balance en votre faveur. Au fil des ans, voici ce qui a fonctionné pour moi (et mes points faibles actuels) :

• Utilisation de comptes multidevises pour gérer le risque de change.
• Exiger des accords d’entiercement pour les transactions immobilières importantes.
• Le budget 20-30% prévoit plus de temps pour la finalisation des licences/permis que ne le suggèrent les délais officiels.
• Exécution d’analyses de scénarios avec trois modèles de sortie différents : cas de base, optimiste, conservateur.

Perspectives d’investissement futures en Albanie : à quoi faut-il faire attention ?

Si l'on regarde vers l'avenir, et je dis cela en tant que personne suffisamment âgée pour se souvenir des années de transition chaotiques des années 1990, la trajectoire de l'Albanie semble différente aujourd'hui.9. Pas nécessairement plus fluide, mais ancré dans la dynamique des négociations avec l'UE, les attentes croissantes en matière de transparence et, oserais-je dire, l'émergence d'une classe entrepreneuriale technophile et désireuse de « construire localement ». Pourtant, des risques subsistent. Le processus de négociation avec l'UE est loin d'être simple, les prix de l'énergie fluctuent et les réformes structurelles de l'Albanie (fiscalité, justice, infrastructures, lutte contre la corruption) restent largement en cours.

Quelle est la plus grande opportunité au cours des 3 à 5 prochaines années ? Il n'y a aucun doute parmi les pairs que j'ai interrogés pour cet article : la transformation numérique et le tourisme/les projets durables seront en tête de liste, d'autant plus que les investisseurs internationaux exigent une conformité ESG mesurable et que les capacités locales augmentent.10De la logistique transfrontalière à la fintech, l’espace pour de nouveaux produits et services n’est pas seulement spéculatif : il est activement recherché par les acteurs régionaux et internationaux.

Prêt à passer à l’étape suivante ?

• Rédigez une liste de contrôle d’entrée en Albanie basée sur les normes de diligence raisonnable actuelles et les partenariats locaux.
• Connectez-vous avec des conseillers sur le terrain et des investisseurs pairs : ce réseau local est inestimable.
• Mettez en favoris les sources d’actualités réglementaires et industrielles, en revisitant les thèses d’investissement à mesure que l’environnement réglementaire évolue.
• Commencez petit, itérez et évoluez avec le marché plutôt que de faire des mouvements « big bang ».