为何投资克罗地亚：战略优势与2025年投资者指南

让我们来谈谈克罗地亚。不是你通过Instagram海蓝色高光或《权力的游戏》镜头看到的克罗地亚——当然，这也是其中的一部分——而是全球投资者、房地产开发商和雄心勃勃的企业家们正在悄悄布局，准备将其作为下一个重大胜利的克罗地亚。事情是这样的：在我的职业生涯中，经历了三个经济周期，并参与了相当多的跨境房地产交易，我很少看到像克罗地亚目前这样，各种战略因素如此交织融合。

2017年，我第一次前往萨格勒布参加房地产科技峰会（我至今仍记得当时的时差——虽然很痛苦，但值得），离开时心中的疑问远多于答案。克罗地亚仅仅是又一个风景如画的边陲小镇，还是它对外国直接投资的热情和快速的经济现代化，预示着一场真正值得认真投资的长期投资？有趣的是，我越深入研究市场数据，越是与当地金融家交流——尤其是在欧元区采用和申根区一体化之后——我的论断就越发清晰。稍后我会分享一些来之不易的经验教训，但可以肯定的是：在克罗地亚投资绝非虚荣之举。

无论您是管理着一家希望重新平衡欧洲投资的家族办公室，还是渴望拥有一个适合数字游民的总部的初创企业外籍人士，又或者您只是好奇克罗地亚房地产热潮是否会持续到媒体头条报道之外，这篇文章都适合您。我将逐步介绍下面的目录，然后深入探讨当今在克罗地亚投资的现实情况、机遇和经过计算的风险。

克罗地亚的战略地位：不仅仅是“新里维埃拉”

尽管全球媒体仍在热衷于“地中海复兴”的叙事，但认真的投资者首先会问：克罗地亚的真正价值主张是什么？不仅对度假者，也对资本市场。让我澄清一下：地理位置不仅仅指气候或适合在Instagram上晒照片的海滩（不过，说实话，这确实有帮助）。它还涉及地缘政治通道、过境物流、欧盟市场覆盖范围的维恩图、法律基础设施以及劳动力质量和社会稳定等“软因素”。

2013年加入欧盟后，克罗地亚显著改善了外商直接投资监管环境，开放了欧盟资金渠道，并且——至关重要的是——成为了吸引那些无法在西方国家首都获得投资的地区企业家的磁石。克罗地亚的亚得里亚海海岸线绵延1700多公里，拥有众多深水港（里耶卡和斯普利特正日益成为重要的货运和邮轮枢纽），同时，其公路和铁路的升级也持续缩短了供应链的时间表。1.

这些优势并非仅限于理论上。例如，2020年后，德国和意大利物流公司纷纷涌入，他们不仅提到了成本激励，还提到了进入欧盟和巴尔干市场“实地”竞争的渠道。2坦白说，在我从事金融行业的时候，我低估了里耶卡这样的二线港口蚕食的里雅斯特在北亚得里亚海的主导地位的速度。吸取了教训。

从这个角度来看，“为何投资？”这个问题看起来截然不同。它不仅仅是为了投机性资本收益或追随某种生活方式潮流。它关乎相对稳定的民主制度、较高的教育水平，以及在欧洲监管框架下获得合法席位。根据我的经验（这得到了大量业内人士的支持），通常情况下，在快速现代化地区（例如克罗地亚），早期采用者能够在市场饱和之前获得最佳的风险调整后回报，尤其是在房地产和金融科技领域。3.

经济驱动力：后欧元区、后疫情时代、促增长

事情真正有趣的地方就在这里。克罗地亚的经济基本面在过去五年里发生了巨大的变化。在我的职业生涯的大部分时间里，它被认为是一颗潜力无限的“后起之秀”——这当然是老生常谈，但现在，数据讲述了一个更具体的故事。2023年加入欧元区是一个转折点。突然之间，货币风险消失了。这吸引了泛欧洲机构投资者和高净值个人投资者，他们此前曾因库纳的历史性波动而犹豫不决。4.

据克罗地亚财政部称，2022 年外国直接投资流入量创历史新高，其中房地产、酒店和科技领域领跑5。已经发生了范式转变：现在不仅资本从欧元区更自由地流动，而且银行业（历史上极其保守）终于向外国申请人开放了更多贷款，包括数字游民和“远程优先”企业家。

这是宏观层面。进一步剖析，你会发现克罗地亚疫情后的GDP增速超过了欧元区平均水平，这得益于旅游收入的飙升、工业生产的复苏以及出人意料的强劲的创业生态系统。6。我从早期在该区域工作的经历中吸取的教训是：将克罗地亚过度简化为“仅仅是旅游业”，意味着错过 SaaS、金融科技和海运物流领域的风险投资规模优势，而这些领域正在悄悄地改变着区域权力。

克罗地亚凭借其天然的吸引力、政策改革以及加入欧元区的优势，从一个边缘市场转变为国际资本的有力竞争者。精明的投资者已经为未来十年做好了准备。 — Marta Kovač，经济学家（欧洲投资银行）

说到疫情后的现实，我见过一些公司艰难地转型：2021年，一位客户将其健康旅游初创公司完全转移到线上，利用克罗地亚富有前瞻性的数字游民签证吸引来自欧盟以外地区的远程收入。这一举措奏效了。

房地产现实：房地产繁荣能够持续下去吗？

那么，街头巷尾究竟发生了什么？克罗地亚的房地产繁荣仅仅是又一次泡沫，还是会像葡萄牙2014年至2019年那段著名的繁荣时期那样，延续下去？坦白说：三年前，我还持怀疑态度。到了2024年，在查阅了相关数据并亲自走访了沿海社区后，我的怀疑态度已经演变成谨慎的乐观。

一些数字印证了这一点。自2021年以来，克罗地亚住宅物业平均价格每年上涨9.2%。在表现最佳的子市场（斯普利特、杜布罗夫尼克及部分岛屿），受新旅游客流和依然紧张的住房供应的推动，短期租赁投资的净收益率通常为5-7%。7为了便于理解，我们将克罗地亚的收益率与一些经典的可比指标进行比较：

当然，并非所有子市场都一样。例如，斯拉沃尼亚乡村地区的房价以西方标准来看仍然适中，而萨格勒布市中心黄金地段的资产波动性远低于快速发展的度假区内的投机性滨水地产。

• 城市和沿海资产价格强劲升值（尤其是斯普利特、杜布罗夫尼克、罗维尼）
• 租金收益率保持强劲，尤其是短期和中期投资组合
• 供应瓶颈意味着价格调整可能较为温和且局部化
• 在基础设施、教育和商业服务支持下，增长最可持续

听起来很熟悉？如果你在类似的经济复苏时期投资过西班牙、葡萄牙或希腊，你就会明白差异化的价值。我职业生涯早期就因为忽视了微观市场环境而吃过亏——真的付出了代价。在克罗地亚，这些细节比以往任何时候都重要。

简而言之：如果您正在关注克罗地亚的房地产市场，请务必深入了解各个细分市场的基本面，优先进行尽职调查，切勿让“害怕错失良机”的心理压倒理性的风险评估。此外，请务必聘请当地顾问。稍后会详细介绍。

风险、回报和惨痛教训

让我们现实一点：全球投资没有“万无一失”的事情，克罗地亚的经历也给我们敲响了警钟。我最早犯的一个错误——也许你也经历过——就是以为法律文书会像维也纳或慕尼黑那样简单，尤其是在当地合伙人安慰我之后（“哦，很简单，差不多”）。结果发现，交易流程、分区规划和产权调查仍然需要专业的双语顾问——尽管情况有所进展，但政府部门仍然可以按照自己的节奏推进。8.

考虑因素： 零散的地籍记录土地使用法的零散区域性解释，以及在旅游旺季，人们为了享受阳光而放弃萨格勒布时出现的官僚主义瓶颈。顺便说一句，这并非批评，只是实话实说。任何在八月尝试过成交的人都知道：要有耐心，并且要有备用计划，否则你会后悔的。（吸取了这个教训，你就不用后悔了。）

• 财产登记和所有权验证的复杂性
• 地方当局响应程度的差异
• 仍在不断发展的“智能”分区和监管框架
• 旅游季节波动：市场激增，人员短缺

我认为，克罗地亚市场日趋成熟， 逐步地 解决这些遗留问题。建设和规划部推出了快速电子许可，银行也简化了欧元抵押贷款的文件处理流程。与我最早的交易相比，这些改进是显著的。

全球投资者需要了解克罗地亚作为一个充满活力、日趋成熟的市场参与者的形象。监管方面确实存在一些怪异之处，但巨大的机遇也同样存在——尤其对于那些愿意投资于关系而非仅仅投资于资产的人来说。 — Hrvoje Prpić，连续企业家和投资者

下一步：数字游民、外国直接投资和可持续性

再想想，或许我应该从“数字游民”现象开始这一部分——因为坦白说，这种转变令人震惊。2020年之前，这个词在这里几乎不存在；而现在，它已成为政府战略和私营部门项目规划的核心。

克罗地亚于2021年推出的数字游民签证不仅吸引了少数科技自由职业者，还催生了共享办公中心、精品酒店概念，以及斯普利特、扎达尔和里耶卡等城市涌现的大量适合远程工作者的租赁物业。9该计划实施的前两年，已有超过 7,000 名数字游民提出申请——按照全球标准来看数量并不多，但对当地经济和投资需求却具有改变作用。

我最近与一位投资组合经理聊过，她从纯粹的度假租赁业务转型为“长期远程办公”公寓——尽管短期旅游需求受地缘政治新闻周期影响而波动，但她的净入住率在18个月内跃升了18%。如果衡量外国直接投资潜力，趋势线显而易见：

数据确实可靠，但讨论却更加深入。可持续性如今已成为大多数严肃投资宣传的重点：绿色旅游、住宅能源效率、新建商业建筑强制安装电动汽车充电桩——清单还在不断增加。根据我今年参加的行业活动，我认为克罗地亚对其“蓝色经济”和ESG承诺的态度比几个欧盟老牌国家更为严肃。这虽然是乐观，但并非盲目乐观；监管仍在跟进，而实施情况有时却落后于新闻头条。

“我们正在进入克罗地亚投资的新时代：对数字游民的开放、有针对性的可持续发展资金以及对跨境业务的承诺反映了该国引领而非跟随的决心。” — Anja Šimunović 博士，城市发展战略师

让我稍微回过头来谈谈“人脉因素”——人际关系。如果你刚到这个地区，没有什么比与当地联盟更能加速尽职调查和机会识别了。我数不清有多少次，一位值得信赖的“修复顾问”或一位双语法律合作伙伴在市场变化前促成交易的关键时刻发挥了至关重要的作用。在这里，人脉不仅仅是提供建议，更是一笔宝贵的财富。

如何开始：尽职调查、本地联盟和实际步骤

说到这儿，你可能想知道：下一步该怎么做？我已经指导过无数海外投资者了，所以这里分享一个循序渐进的实用方法——既有成功的经验，也有（说实话）可以避免的错误：

1. 设定明确的投资论点。 您的重点是住宅收益、开发增值，还是长期土地增值？在与合作伙伴合作之前，请先记录您的论点。
2. 尽早聘请当地顾问。 不要只阅读法律指南——与值得信赖、双语的房地产律师或投资顾问合作，他们熟悉当地情况和跨境合规规定。绝对必要。
3. 现场访问（多次）。 照片和虚拟参观永远无法展现全部。去年，我至少看过三个项目，纸面上看起来完美无瑕，但只有亲眼看到才发现其中的瑕疵——有时甚至是字面意义上的瑕疵。
4. 对所有权和监管状况进行严格的尽职调查。 预计会有延误，请仔细检查文件。不要苦苦等待土地登记更新——预留充足的时间和冗余。
5. 优先考虑建立关系。 参加当地的投资活动，会见当地的开发商，并寻求经验丰富的外籍人士和专业人士的推荐。

还有什么？积极主动地了解当地的税收法规——克罗地亚针对非居民投资者的税收规则按地区标准来看非常简单明了，但随着政策的不断变化，尤其是在租金收入和资本收益方面，您仍然需要及时了解最新的指导。10。此外，要不断拓展人脉。最好的交易往往来自值得信赖的本地专业人士的口口相传。

别忘了：在市场中投入时间胜过把握市场时机。我的几位同事在欧元区成立前就在克罗地亚创业，他们比那些连续“把握市场时机”的人表现得更好——因为他们不仅脚踏实地，还能随着市场情绪的变化而灵活应变。

参考文献和进一步阅读